Grondbeleid

Binnen de voorliggende “paragraaf grondbedrijf” wordt ingegaan op het verloop van de complexen binnen het grondbedrijf. Binnen het grondbedrijf spelen op dit moment de volgende projecten:

• Sonniuspark;
• Akkerpad;
• Centrum Breugel.

Voor het project Breugel Bruist was een voorziening getroffen voor een eventueel verlies ten bedrage van de Netto Contante Waarde € 1.332.521,-. Wegens substantiële aanpassing in de oorspronkelijke plannen, waaronder sloop school en op die locatie woningbouw, is er voor gekozen om de in 2017 vastgestelde grondexploitatie “Breugel Bruist” af te sluiten en een nieuwe grondexploitatie "Herontwikkeling centrum Breugel'" vast te stellen waarin tevens de aangepaste planning is opgenomen. Met een nieuwe grondexploitatie wordt bereikt dat de uitvoering in een reëel financieel kader wordt gezet. Het verlies van de grondexploitatie “Breugel Bruist” ten bedrage van € 349.117,47 is volledig gedekt door de voorziening. Het saldo van € 1.010.054,- op de oude voorziening is vrij gevallen. Daar staat tegenover dat een nieuwe voorziening is gevormd om het verlies van de nieuwe grondexploitatie “Herontwikkeling Centrum Breugel” te dekken. Deze nieuwe voorziening moet het eventuele verlies ten bedrage van € 1.732.728,- voor de Netto Contante Waarde per 1.1.2021 dekken. De boekwaarde per 31 december 2020 bedraagt € 82.378,-. Het verlies is opgenomen in de verliesvoorziening grondbedrijf (€ 1.710.100,-) .

In het project Sonniuspark is in 2020 totaal  € 1.464.172,-  meer aan opbrengsten geboekt dan geprognosticeerd. Per 31.12.2020 resteert nog een kavelopbrengst van totaal € 1.345.000,-. Slechts één kavel is nog onder optie, de overige hebben getekende overeenkomsten. Het project verloopt voorspoedig en voor 2020 wordt een tussentijdse winstneming genomen van € 1.711.720,- waarmee de totale tussentijdse winstneming € 7.993.670,- bedraagt. Voor dit project is geen verliesvoorziening nodig. Deze winst zal mede worden ingezet ter dekking voorziening van verliesgevende grondexploitaties.

Voor het project Akkerpad heeft uw raad op 24 september 2020 de grondexploitatie Akkerpad vastgesteld. De uitvoering van dit project is in voorbereiding en de in 2020 op dit project geboekte kosten zijn nog laag. Er is in dit stadium ook nog geen beeld op eventueel afwijkende risico's. Wel heeft de projectontwikkelaar aangegeven dat het maken van het inrichtingsplan enkele maanden vertraagd is. Maar vooralsnog is het gecalculeerde resultaat en dus het financiële risico niet gewijzigd. Met een Netto Contante Waarde per 1.1.2021 is dit een positieve opbrengst van € 93.071,-.

De grondverkopen voor Sonniuspark lopen voorspoedig. De laatste koopovereenkomsten (op één na) liggen bij de notaris (soms nog financieringsvoorbehoud van toepassing). De verwachting is dat in 2021 alle bouwkavels getransporteerd zijn. Resteert dan nog de verkoop van enkele Ruimte voor Ruimte titels. Deze zijn onder optie maar de planologische trajecten zijn langdurig. Qua prijsstelling volgt de gemeente de prijs van een bouwtitel bij de C.V. Ruimte voor Ruimte van de provincie (€ 151.250,-). De verwachting is wel dat enkele bestemmingsplan procedures voor bouw met een Ruimte voor Ruimte titel in 2021 kunnen starten.

De kosten voor herstructurering Ockhuizenweg zijn verder in de toekomst verschoven omdat de Provincie nadere activiteiten eist ten behoeve van de eventuele vleermuizen. Hierdoor zal dit deelproject mogelijk deels worden uitgevoerd ná het afsluiten van de grondexploitatie Sonniuspark. Zo nodig zullen de dan nog benodigde gelden voor dit deelproject te zijner tijd, bij afsluiting project Sonniuspark, worden opgevoerd in een voorziening afgesloten complexen. Totaal gezien loopt het project goed en is de prognose voor administratieve afronding in 2022 met een positief resultaat van € 2.699.702,- (Netto contante waarde 1.1.2021). De boekwaarde per 31.12.2020 is - € 5.839.058,- waarin een bedrag van € 6.281.950,- aan historische winstneming t/m 2019 is opgenomen en voor 2020 een tussentijdse winstneming van € 1.711.720,- .

In 2020 is de rente over de boekwaarde conform de rekensystematiek in het Besluit Begroting en Verantwoording omlaag bijgesteld naar 0,11%. De verdisconteringsvoet is vastgesteld op 2,0%. De verwachting is nog steeds dat de laatste opbrengsten in 2021/2022 geboekt zullen worden en de afsluiting van de exploitatie 2022/2023 plaatsvindt. De grondopbrengsten in 2020 waren ca € 1. 464.172,- hoger dan verwacht. De kosten vielen  € 1.917.274,- lager uit. Dit laatste heeft met name te maken met de uitgestelde uitvoering van de Ockhuizenweg en de herinrichting van het park. Het noordelijk park zal in 2021 worden uitgevoerd en de start Ockhuizenweg is afhankelijk van akkoord provincie over de genomen maatregelen voor de vleermuizen. Per 1.1.2021 bedraagt de Netto Contante Waarde ca € 987.982,- positief. In deze berekening is geen rekening gehouden met de mogelijke afdracht van vennootschapsbelasting  (welke niet ten laste van de grondexploitatie kan worden geboekt).

De nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten (POK), voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) lijken ruim binnen de prognoses te blijven. 

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de invulling van deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door uw raad vastgesteld. Deze relatief kleine ontwikkeling kent een positief resultaat. Deze mogelijke winst is met een Netto Contante Waarde per 1.1.2021 op € 93.071,- berekend.  De planning is vooralsnog dat in 2022 de laatste kosten in dit project worden genomen en het project kan worden afgesloten. 

Voor de uitvoeringsprogramma Breugel is door de gemeenteraad in december 2017 een grondexploitatie vastgesteld. Deze was gebaseerd op de toen geldende uitgangspunten. Wegens andere keuzes welke inmiddels zijn gemaakt en die een wezenlijke impact hebben op de grondexploitatie, is de grondexploitatie Breugel Bruist in 2020 afgesloten en is de grondexploitatie Herontwikkeling Centrum Breugel door de raad vastgesteld. De administratieve afsluiting van de oude grondexploitatie is hierboven toegelicht. De nieuwe grondexploitatie Herontwikkeling Centrum Breugel kent ook een negatief resultaat. De prognose met een Netto Contante Waarde per 1.1.2021 is € 1.710.100,- negatief. In 2020 en begin 2021 zijn enkele principiële keuzes gemaakt zoals nieuwbouw van de sporthal, en woningbouw op de school locatie. De nadere uitwerking hiervan is opgestart en qua uitvoering zal 2021 een start worden gemaakt. In 2020 zijn met name planontwikkelingskosten geboekt. Op dit moment is de boekwaarde per 31.12.2020 € 82.378,-  Het geprognotiseerde verlies is opgenomen in de verliesvoorziening Grondbedrijf. 

Op 17 december 2020 is door de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2021-2024 vastgesteld. Daarin worden op verzoek van de gemeenteraad iets meer mogelijkheden geboden voor het toepassen van erfpachtconstructies. De uitvoering van het reststrokenbeleid loopt door en in 2020 is een aanvang gemaakt met het opstellen van een zogenaamd veegplan waarin de bestemming van de verkochte reststroken wordt gereguleerd. Naar verwachting kan dit bestemmingsplan in 2021 aan uw raad ter vaststelling worden voorgelegd.

Het BBV kent tegenwoordig een verplichte tussentijdse winstneming voor grondexploitaties waarbij een positief resultaat wordt verwacht. De gemeente moet dan winst nemen naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en de reeds gemaakte kosten (zogenaamde POC methode). Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij de jaarrekeningen 2017, 2018 en 2019 een winst genomen van € 6.281.950,- voor Sonniuspark. De gemeente moet jaarlijks bij de jaarrekening de tussentijdse winstneming herberekenen en - zo nodig - het eerder teveel aan tussentijdse winst genomen bedrag, terugboeken, dan wel extra winst nemen. Over 2020 is ook voor Sonniuspark een extra winst genomen van € 1.711.720,-. De overige complexen maken geen winst.