Grondbeleid

Binnen de voorliggende “paragraaf grondbedrijf” wordt ingegaan op het verloop van de complexen binnen het grondbedrijf. Binnen het grondbedrijf spelen op dit moment de volgende projecten:

• Sonniuspark;
• Akkerpad;
• Centrum Breugel.

Voor het project Herontwikkeling Centrum Breugel is een voorziening getroffen voor een eventueel verlies ten bedrage van de Netto Contante Waarde € 1.845.435,-. De boekwaarde per 31 december 2021 bedraagt € 171.493,-.  

In het project Sonniuspark resteert nog een beperkte opbrengst. De laatste kavel wordt op 1 maart 2022 getransporteerd. Verder resteren in 2022 de laatste termijn voor 2 Ruimte voor Ruimte titels en nog wat rioolaansluitingskosten. Het project kan financieel als risicoloos worden gezien. De totale tussentijdse winstneming tot en met 31.12.2020 bedraagt  € 7.993.670,- . In 2021 wordt winstneming verwacht ten bedrage van € 995.101,-. Voor dit project is dus geen verliesvoorziening nodig. De winst zal worden ingezet ter dekking  van verliesgevende grondexploitaties. 

Voor het project Akkerpad heeft uw raad op 24 september 2020 de grondexploitatie Akkerpad vastgesteld voor de ontwikkeling van acht woningen. De uitvoering van dit project heeft vertraging opgelopen, zowel door consultaties van de buurt als door een aanvullend bodemonderzoek. Afname van de grond, die contractueel was gepland op uiterlijk 31 december 2021, heeft nog niet plaatsgevonden. Als gevolg van de vertraging en extra kosten is het huidige resultaat bijgesteld naar een positieve Netto Contante Waarde per 1.1.2022 van € 62.623,-.  

De grondverkopen voor Sonniuspark lopen voorspoedig. De laatste opbrengsten worden in 2022 verwacht. De opbrengsten in 2021 waren iets hoger dan geprognosticeerd. 

De kosten vielen in 2021 € 2.362.577,- lager uit. Net als in 2020 door uitstel uitvoering van de Ockhuizenweg en het Noordelijk Park. 

De ontgrondingsvergunning voor het Park is momenteel bij de Provincie aangevraagd. Naar verwachting zal uitvoering na de zomer kunnen plaatsvinden. De kosten voor herstructurering Ockhuizenweg waren verder in de toekomst verschoven omdat de Provincie nadere activiteiten eiste ten behoeve van de eventuele vleermuizen, maar in 2022 wordt gestart dit deelproject. Afronding vindt niet eerder dan in 2024 plaats, vanwege de gefaseerde maatregelen die nodig zijn voor de vleermuizen. De bij de afsluiting grondexploitatie nog benodigde gelden voor dit deelproject worden opgevoerd in een voorziening afgesloten complexen.

Totaal gezien loopt het project goed en is de prognose voor administratieve afronding in 2022 met een positief resultaat van € 1.776.733,- (Netto contante waarde 1.1.2022), exclusief winstneming 2021. De boekwaarde per 31.12.2021 is - € 6.742.209,- waarin een bedrag van € 7.993.670,- aan historische winstneming t/m 2020 is opgenomen en daarnaast voor 2021 een tussentijdse winstneming van € 995.101,- wordt verwacht. In de cijfers is geen rekening gehouden met afdracht vennootschapsbelasting, omdat deze kosten niet ten laste van de grondexploitatie mogen worden geboekt.

In 2021 is de rente over de boekwaarde conform de rekensystematiek in het Besluit Begroting en Verantwoording voor 2022 e.v. bijgesteld naar 0,05%. De verdisconteringsvoet is vastgesteld op 2,0%.  

Ondanks kostenstijging blijven de nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten (POK), voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) ruim binnen de begroting. 

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de invulling van deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door uw raad vastgesteld. Deze relatief kleine ontwikkeling kent een positief resultaat. Deze mogelijke winst is met een Netto Contante Waarde per 1.1.2022 op € 62.623,- berekend. Dit is iets lager dan de initiële grondexploitatie. Dit komt door kosten als gevolg van extra bodemonderzoek. Ook heeft de bewonersconsultatie vertraging opgeleverd. De planning is daardoor gewijzigd. Verwacht wordt dat in 2023 de laatste kosten in dit project worden genomen en het project kan worden afgesloten. 

De grondexploitatie Herontwikkeling Centrum Breugel is in 2020 door de raad vastgesteld met een geprognosticeerde Netto Contante Waarde per 1.1.2021 van € 1.710.100,- negatief. Sindsdien is gewerkt aan nadere uitwerking van de plannen en sommige delen zijn uitgevoerd. De uitvoering betreft met name vastgoed en dit onderdeel valt buiten de grondexploitatie. Omdat focus is gelegd op deelprojecten en algemene planvorming, is nog niet gestart met uitvoering van onderdelen die vallen in de grondexploitatie. Deze kosten worden dus later gemaakt dan oorspronkelijk was voorzien. Vanwege de flinke kostenstijging voor civiele werkzaamheden (prognose 3,5%) is dit nadelig voor de grondexploitatie. Het verwachte resultaat Netto Contante Waarde is nu € 1.845.435,- negatief met prijspeil 1.1.2022. In 2021 zijn ontwikkelingskosten geboekt ten behoeve van de planvorming en externe advisering. Op dit moment is de boekwaarde per 31.12.2021 € 171.493,-. Het geprognotiseerde verlies is opgenomen in de verliesvoorziening Grondbedrijf. 

Op 17 december 2020 is door de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2021-2024 vastgesteld. Sindsdien is gewerkt aan uitwerking van bepaalde onderdelen daaruit. Op verzoek van de gemeenteraad worden iets meer mogelijkheden geboden voor het toepassen van erfpachtconstructies en in februari 2022 is een Akkoord op Hoofdlijnen getekend met een initiatiefnemer om dat toe te passen bij een woningbouwproject. Het reststrokenbeleid loopt door en naar verwachting wordt in april 2022 het veegplan, waarin de bestemming van de verkochte reststroken wordt aangepast, aan uw raad ter vaststelling voorgelegd. De eerste aanzet voor de Nota Kostenverhaal is gemaakt en deze wordt in 2022 afgerond. Op basis van deze Nota kan bij een ontwikkeling die niet op gemeentegrond wordt gerealiseerd, aan de initiatiefnemer een bijdrage opgelegd worden in de kosten voor door de gemeente aan te leggen voorzieningen.

Het BBV kent tegenwoordig een verplichte tussentijdse winstneming voor grondexploitaties waarbij een positief resultaat wordt verwacht. De gemeente moet dan winst nemen naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en de al gemaakte kosten (zogenaamde POC methode). Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij de jaarrekeningen 2017, 2018, 2019 en 2020 totaal een winst genomen van € 7.993.670,- voor Sonniuspark. De gemeente moet jaarlijks bij de jaarrekening de tussentijdse winstneming herberekenen en - zo nodig - het eerder teveel aan tussentijdse winst genomen bedrag, terugboeken dan wel extra winst nemen. Over 2021 is ook voor Sonniuspark een extra winst genomen van €  995.101,-.  Het project Akkerpad komt nog niet in aanmerking voor winstneming conform de POC methode. Het complex Herontwikkeling Centrum Breugel maakt geen winst.