Grondbeleid

Het grondbeleid en de gemeentelijke grondexploitaties hebben een belangrijke invloed op -en samenhang met- de realisatie van de andere beleidsprogramma's van een gemeente. Daarnaast hebben het grondbeleid en de grondexploitaties een grote financiële impact op de algehele financiële huishouding van de gemeente. De eventuele financiële kansen en risico's zijn van belang voor de algemene financiële en reservepositie van de gemeente.

De Nota Grondbeleid 2021-2024 is op 17 december 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid heeft de gemeente de voorkeur om een actieve grondpolitiek te voeren waar dat mogelijk is. Als gevolg hiervan zijn er afgelopen jaren verschillende percelen/locaties strategisch aangekocht. Daar waar de markt initiatieven oppakt, wordt faciliterend grondbeleid toegepast.

In mei 2025 heeft het college het "Programma kostenverhaal en financiële bijdragen" vastgesteld. Dit programma geeft inzicht in de wijze waarop de gemeente haar kosten verhaald bij particuliere initiatieven en elke nieuwe ontwikkeling. Daarnaast biedt het Programma de basis voor het vragen van een financiële bijdrage voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Voor het Programma is aangesloten bij de verplichtingen en mogelijkheden vanuit de Omgevingswet.

Binnen het grondbedrijf zijn er op dit moment 4 actieve grondexploitaties (Bouwgrond in Exploitatie):
-    Akkerpad
-    Centrum Breugel
-    Centrum Son
-    Sonniuspark

Voor grondexploitaties worden de komende jaren de volgende parameters aangehouden:

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de realisatie van 8 woningen op deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door uw raad vastgesteld. Op 19 januari 2023 is het bestemmingsplan Breugel, Akkerpad vastgesteld en vervolgens onherroepelijk geworden.

De gronden zijn bouwrijp gemaakt en begin 2025 heeft de projectontwikkelaar de grond afgenomen. De woningen zijn gereed, de werkzaamheden voor het woonrijpmaken zijn in uitvoering en worden naar verwachting in 2026 afgerond. 

Deze relatief kleine ontwikkeling kent een negatief resultaat als gevolg van diverse tegenvallers. De Netto Contante Waarde per 1-1-2026 bedraagt € 200.056,- negatief.  Voor het verlies van deze grondexploitatie is een voorziening getroffen ter hoogte van € 202.478-. Op basis van de cijfers voor de begroting 2027 zou er € 2.422,- vrij kunnen vallen als gevolg van lagere kostenstijging dan is geraamd bij de jaarrekening. Daadwerkelijke aanpassing vindt plaats na de actualisatie bij jaarrekening 2026.

Voor het uitvoeringsprogramma Breugel is door de gemeenteraad op 17 december 2020 een nieuwe grondexploitatie vastgesteld. Sindsdien is gewerkt aan de nadere uitwerking van de plannen en sommige onderdelen zijn inmiddels uitgevoerd. De uitvoering betreft met name vastgoedontwikkelingen; de boerderij is reeds aangepakt en sporthal de Bongerd is gesloopt en MFA de Bongerd herbouwd. Deze onderdelen vallen buiten de grondexploitatie.

In 2025 is de oude basisschool De Regenboog gesloopt, de werkzaamheden voor het bouwrijpmaken zijn in uitvoering. Fase 2 van de uitvoering van het aanleggen van de openbare ruimte zonder Van Gentlaan 4 is in uitvoering. De omgevingsvergunning voor de bouw van 25 sociale huurappartementen is recent onherroepelijk geworden.  De verwachting is dat de oplevering van de woningen plaatsvindt in 2027 waarna het aanleggen van de openbare ruimte  wordt uitgevoerd en de grondexploitatie eind 2027 wordt afgesloten.

De Netto Contante Waarde per 1-1-2026 bedraagt € 2.963.428,- negatief. Voor het verlies van deze grondexploitatie is een voorziening getroffen ter hoogte van € 2.956.004,- Op basis van de cijfers voor de begroting 2027 zou er € 7.424,- moeten worden toegevoegd aan de verliesvoorziening. Dit is het gevolg van een hoger rentepercentage voor het jaar 2027. Daadwerkelijke aanpassing vindt plaats na de actualisatie bij de jaarrekening 2026. 

De grondexploitatie Centrum Son is op 21 december 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. In 2023 is gestart met een stedenbouwkundigbureau voor de gebiedsvisie voor het centrum van Son.

In juni 2025 heeft de raad de Centrumvisie Son 'Dorpshart aan de Dommel' aangevuld met amendementen vastgesteld. Er dient een uitwerkingsprogramma te worden opgesteld in 2026. Overige posten binnen de grondexploitatie moeten geactualiseerd worden in 2026.

De Netto Contante Waarde per 1-1-2026 bedraagt € 4.729.091,- negatief. Voor het verlies van deze grondexploitatie is een voorziening getroffen ter hoogte van € 4.655.298,-. Op basis van de cijfers voor de begroting 2027 zou er € 73.793,- moeten worden toegevoegd aan de verliesvoorziening. Dit wordt veroorzaakt door een hoger rentepercentage vanaf 2027 en een nog relatief lange looptijd. Daadwerkelijke aanpassing vindt plaats na de actualisatie bij de jaarrekening 2026. 

De grondverkopen voor Sonniuspark zijn in 2022 afgerond. In 2025 hebben de laatste woonrijpmaak-werkzaamheden, op aanleg van het noordelijke park na, plaatsgevonden waaronder de aanpassing van de Ockhuizenweg. De plannen voor het park zijn in voorbereiding.

Totaal gezien is het project goed verlopen. Vanuit het project zijn in eerdere jaren meerdere winstnemingen genomen die in totaal optellen tot circa € 10,4 miljoen.  In de cijfers is geen rekening gehouden met afdracht vennootschapsbelasting omdat deze kosten niet ten laste van de grondexploitatie mogen worden geboekt. 

De Netto Contante Waarde van de nog resterende winst bedraagt per 1-1-2026 € 215.121-. 

Algemene reserve grondexploitatie 
De stand van de reserve grondexploitaties bedraagt per 31-12-2025 € 1.590.867,-.

Verliesvoorziening grondexploitaties
De contante waarde van alle geraamde tekorten van de verlieslatende grondexploitaties bedragen in de jaarrekening 2025 in totaal € 7.813.780,- (stand per 31-12-2025). De verliesvoorziening is als volgt opgebouwd; 
-    Verliesvoorziening Centrum Breugel: € 2.956.004,- 
-    Verliesvoorziening Centrum Son: € 4.655.298,-
-    Verliesvoorziening Akkerpad: € 202.478,- 

Op 27 februari 2025 heeft de gemeenteraad de Gebiedsvisie Sonniuswijk vastgesteld. De volgende stap is om te komen tot een uitvoeringsprogramma voor Sonniuswijk. Binnen dit gebied heeft de gemeente verschillende strategische grondaankopen gedaan. Voor gronden die zijn aangekocht bestaat de mogelijkheid dat in een later stadium een grondexploitatie wordt geopend, dan wel in een samenwerkingsvorm worden ontwikkeld of dat enkele gronden worden verkocht.

In de tussenliggende periode worden de gronden, als ‘’warme gronden’’ geadministreerd tegen verwervingskosten onder de materiele vaste activa. De boekwaarde wordt, minimaal tweejaarlijks, opnieuw beoordeeld. 

We voeren waar mogelijk een actief grondbeleid om onze gemeentelijke doelstellingen te halen. Economische omstandigheden, veranderende regelgeving et cetera hebben invloed op het financiële resultaat van dit grondbeleid. Daarnaast zijn er ook specifieke projectrisico's, zoals het aantreffen van bodemvervuiling of beschermde diersoorten. Aan de andere kant doen zich ook kansen voor. Een voorbeeld hiervan is hogere opbrengsten als gevolg van schaarste.

Voor elke lopende grondexploitatie is een inventarisatie gedaan van potentiële risico's en kansen. Hierbij is een inschatting gemaakt van het bedrag dat met dit risico/ deze kans gemoeid is en de kans dat dit risico/ deze kans zich voordoet. Vervolgens is met behulp van de zogenaamde Monte Carlo-analyse het uiteindelijke risicobedrag per grondexploitatie bepaald.

Hieronder volgt een overzicht van de per grondexploitatie per saldo bepaalde risico's en de wijze van afdekken.