Grondbeleid

Inleiding

Terug naar navigatie - Grondbeleid - Inleiding

Het grondbeleid en de gemeentelijke grondexploitaties hebben een belangrijke invloed op -en samenhang met- de realisatie van de andere beleidsprogramma's van een gemeente. Daarnaast hebben het grondbeleid en de grondexploitaties een grote financiële impact op de algehele financiële huishouding van de gemeente. De eventuele financiële kansen en risico's zijn van belang voor de algemene financiële en reservepositie van de gemeente.

Nota Grondbeleid

Terug naar navigatie - Grondbeleid - Nota Grondbeleid

De Nota Grondbeleid 2021-2024 is op 17 december 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling van Nota Grondbeleid is ook besloten om een actievere grondpolitiek te voeren. Als gevolg hiervan zijn er afgelopen jaren verschillende percelen/locaties strategisch aangekocht.

Voor verschillende onderdelen uit de Nota Grondbeleid is behoefte aan actualisatie van het daarin opgenomen beleid. Een voorbeeld hiervan is het beleid rondom reststroken. Daarnaast is met ingang van 2024 de Omgevingswet van kracht. Een deel van de in de  Nota Grondbeleid 2021-2024 gebruikte terminologie en verwijzingen naar wetgeving moeten in lijn worden gebracht met de Omgevingswet. In 2026 vindt de actualisering plaats.

In mei 2025 heeft het college het programma Kostenverhaal en financiële bijdragen vastgesteld naar aanleiding van de opdracht van de gemeenteraad om dit op te pakken. Dit programma geeft inzicht in de wijze waarop de gemeente haar kosten verhaald bij particuliere initiatieven. Daarnaast biedt het programma de basis voor het vragen van een financiële bijdrage voor planoverstijgende kosten. Voor het programma is aangesloten bij de verplichtingen en mogelijkheden vanuit de Omgevingswet.

Binnen het grondbedrijf zijn er op dit moment 4 actieve grondexploitaties (Bouwgrond in Exploitatie):

-    Akkerpad
-    Centrum Breugel
-    Centrum Son
-    Sonniuspark

Voor grondexploitaties worden de komende jaren de volgende parameters aangehouden:

 

Periode Kosten Opbrengsten Rente Disconteringsvoet
2025 4,0% 2,0% 1,3% 2,0%
2026-2027 3,0% 2,0% 1,2% 2,0%
2028 e.v. 2,0% 2,0% 1,2% 2,0%

Project Akkerpad

Terug naar navigatie - Grondbeleid - Project Akkerpad

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de realisatie van 8 woningen op deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door uw raad vastgesteld. Op 19 januari 2023 is het bestemmingsplan Breugel, Akkerpad vastgesteld en deze is inmiddels onherroepelijk.

De gronden zijn bouwrijp gemaakt en begin 2025 heeft de projectontwikkelaar de grond afgenomen. Nadat de woningen gerealiseerd zijn zal de locatie nog woonrijp gemaakt worden, naar verwachting is dat in 2026. 

Deze relatief kleine ontwikkeling kent  een negatief resultaat als gevolg van diverse tegenvallers. De Netto Contante Waarde per 1-1-2025 bedraagt € 199.760,- negatief.  Voor het verlies van deze grondexploitatie is een voorziening  getroffen ter hoogte van € 199.748,-. Op basis van de cijfers voor de begroting 2026 zou er € 12,- aan toegevoegd moeten worden als gevolg van het gewijzigde rentepercentage. Daadwerkelijke aanpassing vindt plaats na de actualisatie bij jaarrekening 2025.

Project Centrum Breugel

Terug naar navigatie - Grondbeleid - Project Centrum Breugel

Voor het uitvoeringsprogramma Breugel is door de gemeenteraad op 17 december 2020 een nieuwe grondexploitatie vastgesteld. Sindsdien is gewerkt aan de nadere uitwerking van de plannen. Binnen het plangebied zijn ook vastgoedontwikkelingen, zoals de nieuwbouw van sporthal De Bongerd. Die onderdelen vallen buiten de grondexploitatie.

In de grondexploitatie hebben we verwerkt dat de locatie van de school De Regenboog vrijkomt voor ontwikkeling van woningbouw. Dit gebeurt volgens planning medio 2025. De benodigde sloopvergunning is inmiddels afgegeven en er zijn diverse maatregelen rondom flora en fauna in gang gezet. Woonstichting 'thuis zal op deze vrij te komen locatie 25 sociale huurappartementen realiseren. 

De eerste fase van de herinrichting van de openbare ruimte is in 2025 gestart qua uitvoering. 

De Netto Contante Waarde per 1-1-2025 bedraagt € 3.148.668,- negatief. Voor het verlies van deze grondexploitatie is een voorziening getroffen ter hoogte van
€ 3.151.532.,- Op basis van de cijfers voor de begroting 2026 zou er € 2.864,- vrij kunnen vallen als gevolg van het gewijzigde rentepercentage. Daadwerkelijke aanpassing vindt plaats na de actualisatie bij de jaarrekening 2025. 

Project Centrum Son

Terug naar navigatie - Grondbeleid - Project Centrum Son

De grondexploitatie Centrum Son is op 21 december 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. In 2023 is gestart met een stedenbouwkundigbureau voor de gebiedsvisie voor het centrum van Son.

In juni 2025 heeft de raad de Centrumvisie Son 'Dorpshart aan de Dommel' aangevuld met amendementen vastgesteld. Nu kan begonnen worden met het uitwerken van de plannen en het vernieuwen van centrum Son en kan de grondexploitatie vervolgens naar aanleiding van die plannen concreter uitgewerkt worden.

De Netto Contante Waarde per 1-1-2025 bedraagt € 4.703.142,- negatief. Voor het verlies van deze grondexploitatie is een voorziening getroffen ter hoogte van
€ 4.727.392,-. Op basis van de cijfers voor de begroting 2026 zou er € 24.250,- vrij kunnen vallen als gevolg van het gewijzigde rentepercentage. Daadwerkelijke aanpassing vindt plaats na de actualisatie bij de jaarrekening 2025. 

Complex Sonniuspark (inclusief Ruimte voor Ruimte)

Terug naar navigatie - Grondbeleid - Complex Sonniuspark (inclusief Ruimte voor Ruimte)

De grondverkopen voor Sonniuspark zijn in 2022 afgerond. In 2024 hebben de laatste woonrijpmaak-werkzaamheden, op aanleg van het noordelijke park na, plaatsgevonden waaronder de aanpassing van de Ockhuizenweg. De plannen voor het park worden nu voorbereid waarna deze aangelegd kan worden.

Totaal gezien is het project goed verlopen. Vanuit het project zijn in eerdere jaren meerdere winstnemingen genomen die in totaal optellen tot circa € 10,4 miljoen.  In de cijfers is geen rekening gehouden met afdracht vennootschapsbelasting omdat deze kosten niet ten laste van de grondexploitatie mogen worden geboekt. 

De Netto Contante Waarde van de nog resterende winst bedraagt per 1-1-2025 € 215.063,-.

Reserves en voorzieningen

Terug naar navigatie - Grondbeleid - Reserves en voorzieningen

Algemene reserve grondexploitatie 
De stand van de reserve grondexploitaties bedraagt per 31-12-2024 € 1.821.867,-. 

Verliesvoorzieningen grondexploitaties

Bij de jaarrekening van 2024 zijn de verliesvoorzieningen geactualiseerd, deze zijn als volgt opgebouwd:

  • Verliesvoorziening Akkerpad: € 199.748,-
  • Verliesvoorziening Centrum Breugel: € 3.151.532,-
  • Verliesvoorziening Centrum Son: € 4.727.392,-

 

Nog te vormen grondexploitaties

Terug naar navigatie - Grondbeleid - Nog te vormen grondexploitaties

In 2025 hebben we Kanaalstraat 9-11 en Nieuwstraat 45-47 (La Sonnerie) strategisch aangekocht.  

Voor gronden die strategisch zijn aangekocht leggen we in een later stadium, na verdere planvorming, één of meerdere grondexploitaties voor aan uw gemeenteraad. In de tussenliggende periode worden de gronden, als ‘’warme gronden’’ geadministreerd tegen verwervingskosten onder de materiele vaste activa. De boekwaarde wordt, minimaal tweejaarlijks, opnieuw beoordeeld. 

Risico's

Terug naar navigatie - Grondbeleid - Risico's

Omschrijving (toelichting)

We voeren een actie grondbeleid om onze gemeentelijke doelstellingen te halen. Economische omstandigheden, veranderende regelgeving et cetera hebben invloed op het financiële resultaat van dit grondbeleid. Daarnaast zijn er ook specifieke projectrisico's, zoals het aantreffen van bodemvervuiling. Aan de andere kant doen zich ook kansen voor. Een voorbeeld hiervan is hogere opbrengsten als gevolg van schaarste.

Voor elke lopende grondexploitatie is een inventarisatie gedaan van potentiële risico's en kansen. Hierbij is een inschatting gemaakt van het bedrag dat met dit risico / deze kans gemoeid is en de kans dat dit risico / deze kans zich voordoet. Vervolgens is met behulp van de zogenaamde Monte Carlo-analyse het uiteindelijke risicobedrag per grondexploitatie bepaald.

Hieronder volgt een overzicht van de per grondexploitatie per saldo bepaalde risico's en de wijze van afdekken.

 

Excel-tabel

Grondexploitatie Risicobedrag Afdekking
Akkerpad 26.937 Weerstandsvermogen
Centrum Breugel 115.000 Weerstandsvermogen
Centrum Son 80.000 Weerstandsvermogen
Sonniuspark 2.000 Winstpotentie