Grondbeleid

Het grondbeleid en de gemeentelijke grondexploitaties hebben een belangrijke invloed op -en samenhang met- de realisatie van de andere beleidsprogramma's van een gemeente. Daarnaast hebben het grondbeleid en de grondexploitaties een grote financiële impact op de algehele financiële huishouding van de gemeente. De eventuele financiële kansen en risico's zijn van belang voor de algemene financiële en reservepositie van de gemeente.

De Nota Grondbeleid 2021-2024 is op 17 december 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling van Nota Grondbeleid is ook besloten om een actievere grondpolitiek te voeren. Als gevolg hiervan zijn er afgelopen periode gronden/locaties strategisch aangekocht.

De opdracht van de gemeenteraad om een Nota Kostenverhaal op te stellen waardoor aan particuliere initiatiefnemers een financiële bijdrage gevraagd kan worden voor planoverstijgende kosten, wordt op dit moment uitgewerkt. Jaarlijks wordt de grondprijzenbrief geactualiseerd.   

Binnen het grondbedrijf zijn er op dit moment 4 actieve grondexploitaties (Bouwgrond in Exploitatie):

-    Akkerpad
-    Centrum Breugel
-    Centrum Son
-    Sonniuspark

Voor grondexploitaties worden de komende jaren de volgende parameters aangehouden:

 

Periode	Kosten		Opbrengsten				Rente
	Civiel	Plankosten	Woningbouw	Bedrijven	Kantoren	Overige	Kosten	Opbrengsten
2024	3,0%	5,0%	1,0%	1,5%	1,5%	1,5%	1,3%	1,3%
2025/2026	2,0%	4,0%	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%	1,3%	1,3%
2027 e.v.	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%	2,0%	1,3%	1,3%

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de realisatie van 8 woningen op deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door uw raad vastgesteld. Op 19 januari 2023 is het bestemmingsplan Breugel, Akkerpad vastgesteld en is inmiddels onherroepelijk geworden. Op dit moment worden de voorbereidingen getroffen voor het bouwrijp maken van de locatie. Naar verwachting neemt de projectontwikkelaar in 2024 de grond af. Deze relatief kleine ontwikkeling kent per einde 2023 een negatief resultaat als gevolg van kostenstijging. De Netto Contante Waarde per 1-1-2024 bedraagt € 23.124 negatief. 

Voor het uitvoeringsprogramma Breugel is door de gemeenteraad op 17 december 2020 een nieuwe grondexploitatie vastgesteld. Sindsdien is gewerkt aan de nadere uitwerking van de plannen. Binnen het plangebied zijn ook vastgoedontwikkelingen, zoals de nieuwbouw van sporthal De Bongerd. Die onderdelen vallen buiten de grondexploitatie. In de grondexploitatie hebben we verwerkt dat de locatie van de school De Regenboog vrijkomt voor ontwikkeling van woningbouw. Dit gebeurt volgens planning medio 2025. De Netto Contante Waarde per 1-1-2024 bedraagt € 2.928.392 negatief. Voor dit verlies hebben we een voorziening opgenomen. 

De grondexploitatie Centrum Son is op 21 december 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. In 2023 is gestart met een stedenbouwkundigbureau voor de gebiedsvisie voor het centrum van Son, waarvan in 2024 nog werkzaamheden doorlopen. Daarnaast is een participatietraject in 2024 gestart. Volgens de huidige verwachting wordt in 2025 de gebiedsvisie door de raad vastgesteld waarna kan worden begonnen met het vernieuwen van centrum Son. De Netto Contante Waarde per 1-1-2024 bedraagt € 4.447.880 negatief. Voor dit verlies is een voorziening opgenomen. 

De laatste bouwkavel van Sonniuspark is op 1 maart 2022 getransporteerd. De planning is om de kavel eind 2024 bouwrijp te hebben. Hierna worden geen kosten meer verwacht en kan de GREX worden afgesloten. Vanuit het project zijn in eerdere jaren meerdere winstnemingen genomen die in totaal optellen tot circa € 10,2 miljoen. 

De Netto Contante Waarde bedraagt per 1-1-2024 € 320.303 negatief. Voor dit verlies is een voorziening opgenomen. 

Algemene reserve grondexploitatie 
De stand van de reserve grondexploitaties bedraagt per 31-12-2023 € 1.183.537 

In 2023 hebben we Houtens 19 en Sonniuswijk 32 – 34 strategische aangekocht.  

Gronden die strategisch zijn aangekocht leggen we in een later stadium, na verdere planvorming, één of meerdere grondexploitaties voor aan uw gemeenteraad. In de tussenliggende periode worden de gronden, als ‘’warme gronden’’ administreren we tegen verwervingskosten onder de materiele vaste activa. De boekwaarde wordt, minimaal tweejaarlijks, opnieuw beoordeeld. 

• De woningbouwkosten zijn in het eerste kwartaal van 2024 verder gestegen ten opzichte van 2023. Dit heeft onder andere te maken met de inwerkingtreding van nieuwe cao’s waarin lonen zijn gecorrigeerd voor inflatie. In het eerste kwartaal van 2024 zijn de nieuwbouwprijzen deels gestegen. Dit betreft met name de woningen waar geen prijsafspraken op gemaakt zijn als gevolg van de woonvisie. Voor de woningen die niet duurder worden maar waar wel de bouwkosten stijgen zou de residuale grondwaarde lager kunnen komen te liggen dan de in de grondexploitaties geprognotiseerde grondwaarde.
• Wanneer de kosten voor het bouw- en woonrijp maken met meer stijgen dan de nu opgenomen parameters voor kostenstijging zal dit financiële gevolgen hebben voor lopende projecten.
• Vanwege nieuwe regelgeving over het bepalen van de interne rekenrente is de rekenrente voor de meerjarenbegroting 2025-2028 opnieuw bepaald. Deze komt uit op een lager percentage dan opgenomen in de doorrekening van de grondexploitaties voor de jaarrekening 2023. Wanneer de rente die de gemeente op haar leningen betaalt gaat stijgen, zal ook de rekenrente voor de grondexploitaties stijgen wat gevolgen heeft voor het verwachte resultaat. De eerstvolgende herziening van de rekenrente is tijdens de actualisatie bij de jaarrekening 2024. 
• De inschatting is dat de stand van de Algemene reserve grondexploitaties van € 1,18 miljoen voldoende is om de risico’s op te vangen. Voor de jaarrekening 2024 vindt hiervoor een nadere kwantificering/inventarisatie plaats.