Grondbeleid

Het grondbeleid en de gemeentelijke grondexploitaties hebben een belangrijke invloed op -en samenhang met- de realisatie van de andere beleidsprogramma's van een gemeente. Daarnaast hebben het grondbeleid en de grondexploitaties een grote financiële impact op de algehele financiële huishouding van de gemeente. De eventuele financiële kansen en risico's zijn van belang voor de algemene financiële en reservepositie van de gemeente.

De Nota Grondbeleid 2021-2024 is op 17 december 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling van Nota Grondbeleid is ook besloten om een actievere grondpolitiek te voeren. Als gevolg hiervan zijn er afgelopen periode gronden/locaties strategisch aangekocht.

De opdracht van de gemeenteraad om een Nota Kostenverhaal op te stellen waardoor aan particuliere initiatiefnemers een financiële bijdrage gevraagd kan worden voor plan-overstijgende kosten, wordt op dit moment uitgewerkt. Jaarlijks wordt de grondprijzenbrief geactualiseerd.   

Verder is de uitvoering van het reststrokenbeleid nog in volle gang. De komende jaren zal dit beleid voort worden gezet.

Binnen het grondbedrijf zijn er op dit moment 4 actieve grondexploitaties (Bouwgrond in Exploitatie):

-    Akkerpad
-    Centrum Breugel
-    Centrum Son
-    Sonniuspark

Voor grondexploitaties worden de komende jaren de volgende aangehouden:

 

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de realisatie van 8 woningen op deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door uw raad vastgesteld. Op 19 januari 2023 is het bestemmingsplan Breugel, Akkerpad vastgesteld en is inmiddels onherroepelijk geworden. Op dit moment worden de voorbereidingen getroffen voor het bouwrijp maken van de locatie. Naar verwachting neemt de projectontwikkelaar in 2024 de grond af. Deze relatief kleine ontwikkeling kent een positief resultaat. De Netto Contante Waarde per 1-1-2023 bedraagt € 21.444 positief. 

Voor het uitvoeringsprogramma Breugel is door de gemeenteraad op 17 december 2020 een nieuwe grondexploitatie vastgesteld. Sindsdien is gewerkt aan nadere uitwerking van de plannen en sommige delen zijn uitgevoerd. De uitvoering betreft met name vastgoedontwikkelingen en die onderdelen vallen buiten de grondexploitatie. In de grondexploitatie is verwerkt dat de schoollocatie van De Regenboog vrij komt voor ontwikkeling van woonruimte. Dit zal volgens planning gebeuren eind 2023. De Netto Contante Waarde per 1-1-2023 bedraagt € 2.182.401 negatief. Voor dit verlies hebben we een voorziening opgenomen. 

De grondexploitatie Centrum Son is op 21 december 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. 
In 2023 hebben we samen met een stedenbouwkundigbureau gewerkt aan de gebiedsvisie voor het centrum van Son. In het najaar starten we met het participatietraject. De Netto Contante Waarde per 1-1-2023 bedraagt € 4.386.767 negatief. Voor dit verlies hebben we een voorziening opgenomen. 

De laatste bouwkavel van Sonniuspark is op 1 maart 2022 getransporteerd. Op dit moment worden nog enkele woningen afgebouwd. Ter afronding van het woonrijp maken verwachten we in 2023 nog kosten. Nadat deze kosten zijn gemaakt kan het complex worden afgesloten. 

De uitvoering van de herinrichting Ockhuizenweg, dat ook onderdeel uitmaakt van deze grondexploitatie, is vertraagd wegens aanwezigheid van vleermuizen. Hierdoor zal dit onderdeel niet afgerond zijn voor de datum waarop de afsluiting van de grondexploitatie hebben voorzien. De kosten voor dit onderdeel worden daarom bij afsluiting van het complex gestort in de "voorziening afgesloten complexen grondbedrijf". Mogelijke financiële tegenvallers voor het onderdeel "Ockhuizenweg" kunnen we dan niet in de grondexploitatie opnemen, maar de nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten (POK), voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) lijken binnen de prognoses te blijven. 

Als afronding van Sonniuspark werken we nog aan de ontwikkeling van het noordelijk park. Ter voorbereiding zijn reeds verschillende vergunning aangevraagd en verleend. Alleen op dit moment loopt er nog een vraagstuk rondom de belemmeringszone van de Delta Rhine corridor die onder het noordelijk park doorloopt. Zodra hier duidelijkheid over kunnen we in 2024 starten met de realisatie. 

De Netto Contante Waarde per 1-1-2023 bedraagt € 562.042 positief. (Netto Contante Waarde per 1 januari 2023 en winstneming van € 8.831.430). Met de vaststelling van de jaarrekening 2022 is de te veel genomen winst (€157.341) van 2021 gecorrigeerd, waardoor de Netto Contante Waarde ten opzicht van de jaarrekening is gestegen.  In deze berekening hebben we geen rekening gehouden met de afdracht van vennootschapsbelasting.

Algemene reserve grondexploitatie 
De stand van de reserve grondexploitaties bedraagt per 31-12-2022 €1.876.000 

Verliesvoorziening grondexploitaties
De contante waarde van alle geraamd verliezen van de verlieslatende grondexploitatie bedraagt sinds de jaarrekening 2022 in totaal 6.568.000 (31-12-2022). De verliesvoorziening is als volgt opgebouwd; 
-    Verliesvoorziening Centrum Breugel: €2.182.000 (31-12-2022)
-    Verliesvoorziening Centrum Son: €4.386.000 (31-12-2022)

In 2022 hebben we Ockhuizenweg 9 en 18 en Veerstraat 19 strategische aangekocht. In 2023 hebben we Houtens 19 en Sonniuswijk 32 – 34 strategische aangekocht. 

Daarnaast zijn we nog met een derde agrariër op Sonniuswijk in gesprek over het strategisch aankopen van grond.

Voor de gronden die strategisch zijn aangekocht leggen we in een later stadium, na verdere planvorming, één of meerdere grondexploitaties voor aan de gemeenteraad. In de tussenliggende periode worden de gronden, als ‘’warme gronden’’ tegen verwervingskosten geadministreerd onder de materiele vaste activa. De boekwaarde wordt, minimaal eens in de 2 jaar, opnieuw beoordeeld. 

• De woningbouwkosten zijn in het eerste kwartaal van 2023 verder gestegen ten opzichte van 2022. Dit heeft onder andere te maken met de inwerkingtreding van nieuwe cao’s waarin lonen zijn gecorrigeerd voor inflatie. In het eerste kwartaal van 2023 zijn de nieuwbouwprijzen licht gedaald. Dit heeft er toe geleid dat de residuele waarde van bouwgrond is gedaald. Als deze daling verder doorzet kunnen de residuale grondwaarde lager komen te liggen dan de in de grondexploitaties geprognotiseerde grondwaarde.
• Naast de woningbouwkosten zijn ook de kosten voor het bouw- en woonrijpen maken gestegen. Dit zal financiële gevolgen hebben voor lopende projecten
• Als gevolg van het monetaire beleid van de ECB om de inflatie te bestrijden is de hypotheek rente afgelopen periode sterk gestegen. Dit heeft een effect op leencapaciteit van potentieel kopers, met als gevolg de woningprijzenstagneren of dalen.
• Als gevolg van de sterk gestegen rente en de aankoop van strategische gronden is de interne rekenrente voor de grondexploitaties gestegen. De gestegen rekenrente is reeds verwerkt in grondexploitaties tijdens de jaarrekening 2022.. Als de rekenrente blijft doorstijgen zal dit financiële gevolgen hebben op voor de grondexploitaties tijdens de actualisatie bij de jaarrekening 2023.