Grondbeleid

Binnen de voorliggende “paragraaf grondbedrijf” wordt ingegaan op het verloop van de complexen binnen het grondbedrijf. Binnen het grondbedrijf spelen op dit moment de volgende projecten:

De laatste bouwkavel van Sonniuspark is op 1 maart 2022 getransporteerd. Er wordt nog volop gebouwd in Sonniuspark. De laatste kosten voor het woonrijp maken worden nog in 2022 verwacht. Nadat de laatste kosten zijn gemaakt kan het complex worden afgesloten. 

Per 1 augustus 2022 is het geprognosticeerde resultaat € 876.054 positief (Netto Contante Waarde per 1.1. 2022 en na winstneming van € 8.988.771). In deze berekening is geen rekening gehouden met de afdracht van vennootschapsbelasting.

De uitvoering van de herinrichting Ockhuizenweg, dat ook onderdeel uitmaakt van deze grondexploitatie, is vertraagd wegens aanwezigheid van vleermuizen. Hierdoor zal dit onderdeel niet afgerond zijn voor de datum waarop de afsluiting van de grondexploitatie is voorzien. De kosten voor dit onderdeel zullen daarom bij afsluiting van het complex worden gestort in de "voorziening afgesloten complexen grondbedrijf". Mogelijke financiële tegenvallers voor het onderdeel "Ockhuizenweg" kunnen dan niet in de grondexploitatie worden opgenomen maar de nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten (POK), voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) lijken binnen de prognoses te blijven. 

In het najaar van 2022 zal gestart worden met de werkzaamheden aan het noordelijke park van Sonniuspark. De werkzaamheden lopen nog door in 2023. 

Naast de grondverkoop maken de Ruimte voor Ruimte titels onderdeel uit van de grondexploitatie Sonniuspark. Alle 10 de Ruimte voor Ruimte titels zijn verkocht. Alleen de laatste termijn van de ruimte-voor-ruimte titel moeten nog worden betaald door de initiatiefnemer.

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de invulling van deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door uw raad vastgesteld. Deze relatief kleine ontwikkeling kent een positief resultaat. Per 1 augustus 2022 is de prognose € 64.597 positief (Netto Contante Waarde per 1 januari 2022). De ontwikkelaar heeft de grond echter nog niet overgenomen. Op dit moment loopt de bestemmingsplanprocedure er wordt gestreefd naar vaststelling in het najaar van 2022.

Voor het uitvoeringsprogramma Breugel is door de gemeenteraad op 17 december 2020 een nieuwe grondexploitatie vastgesteld. Sindsdien is gewerkt aan nadere uitwerking van de plannen en sommige delen zijn uitgevoerd. De uitvoering betreft met name vastgoed en dit onderdeel valt buiten de grondexploitatie. In de grondexploitatie is verwerkt dat de schoollocatie van de Regenboog vrij komt voor ontwikkeling van woonruimte. Dit zal volgens planning gebeuren eind 2023. Op 1 augustus 2022 is het geprognosticeerde resultaat van deze grondexploitatie € 1.904.911 negatief (Netto Contante Waarde 1 januari 2022). Voor dit verlies is een voorziening opgenomen. 

De Nota Grondbeleid 2021-2024 is op 17 december 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. De uitvoering van het reststrokenbeleid is in volle gang. Op 19 mei 2022 is het bestemmingplan reststroken vastgesteld en per 10 augustus 2022 is het bestemmingplan onherroepelijk geworden.

De opdracht van de raad om een Nota Kostenverhaal op te stellen waardoor aan particuliere initiatiefnemers een financiële bijdrage gevraagd kan worden voor plan-overstijgende kosten, wordt op dit moment uitgewerkt. Op dit moment wordt een uitvraag voor de externe begeleiding voorbereid. 

Het BBV kent een verplichte tussentijdse winstneming voor grondexploitaties waarbij een positief resultaat wordt verwacht. De gemeente moet dan winst nemen naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en de reeds gemaakte kosten (zogenaamde POC methode). Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij de jaarrekening 2021 een winst genomen van € 995.101 voor Sonniuspark, waarmee de totale winstneming in dit complex is opgelopen tot € 8.988.771. De gemeente moet jaarlijks bij de jaarrekening de tussentijdse winstneming herberekenen en - zo nodig - het eerder teveel aan tussentijdse winst genomen bedrag, terugboeken, dan wel extra winst nemen.

In 2022 heeft de gemeente tot heden (1 augustus 2022) twee percelen agrarische grond met een oppervlakte van 12 hectare ter waarde van €4.650.000 op Sonniuswijk verworven. Op het moment wordt planvorming verder uitgewerkt. 

De gemeente heeft ook overeenstemming bereikt over de aankoop van 6 hectare grond ter waarde van €2.000.000 aan de Veerstraat. Op dit moment wordt koop- en verkoopovereenkomst afgerond. De overdracht wordt naar verwachting in 2022 notarieel afgewikkeld

Daarnaast is  de gemeente nog met meerdere agrariërs op Sonniuswijk in gesprek over het strategisch aankopen van grond. 

Nog te vormen grondexploitaties

Voor het Centrum Son wordt aan het einde van 2022 een grondexploitatie geopend. Voor de gronden die strategisch zijn aangekocht zal in een later stadium, na verdere planvorming, een of meerdere grondexploitaties worden voorgelegd aan de gemeenteraad. 

-    Een eventuele beroepsprocedure bij het bestemmingsplan Akkerpad. De grond wordt door de ontwikkelaar pas overgenomen op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is. Een beroep zou een vertraging voor de grondexploitatie betekenen. 
-    Afgelopen periode zijn bouwkosten door aanhoudende vraag en schaarste sterk gestegen. Dit kan een risico vormen voor lopende projecten. 
-    Sinds het begin van het jaar is de hypotheek rente sterkgestegen. Dit heeft een effect op leencapaciteit van potentieel kopers. Daarnaast is de interne rekenrente voor ook al opgelopen. Dit heeft ook al impact gehad op de grondexploitaties.