Grondbeleid

Het grondbeleid en de gemeentelijke grondexploitaties hebben een belangrijke invloed op -en samenhang met- de realisatie van de andere beleidsprogramma's van een gemeente. Daarnaast hebben het grondbeleid en de grondexploitaties een grote financiële impact op de algehele financiële huishouding van de gemeente. De eventuele financiële kansen en risico's zijn van belang voor de algemene financiële en reservepositie van de gemeente.

Het afgelopen jaar is er gebruik gemaakt van het mandaat van € 5.000.000,- per jaar, dat is afgegeven door de gemeenteraad voor strategische aankopen ten behoeve van het actieve grondbeleid. De belangrijkste aankoop die gedaan is, is Nieuwstraat 45. 

Naast aankopen zijn er ook verkopen geweest. Deze strategische verkopen hebben betrekking tot het project Dommeldal uit de Verf en het project Netverzwaring Enexis.

De Nota Grondbeleid 2021-2024 is op 17 december 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling van de Nota Grondbeleid is ook besloten om een actievere grondpolitiek te voeren. Als gevolg hiervan zijn er afgelopen jaren gronden/locaties strategisch aangekocht.

Voor verschillende onderdelen uit de Nota Grondbeleid is behoefte aan actualisatie van het daarin opgenomen beleid. Een voorbeeld hiervan is het beleid rondom reststroken. Daarnaast is met ingang van 2024 de Omgevingswet van kracht. Een deel van de in de Nota Grondbeleid 2021-2024 gebruikte terminologie en verwijzingen naar wetgeving moeten in lijn worden gebracht met de Omgevingswet. In 2026 moet de actualisering plaatsvinden. 

De opdracht van de gemeenteraad om een Nota Kostenverhaal op te stellen waardoor aan particuliere initiatiefnemers een financiële bijdrage gevraagd kan worden, hebben we in 2024 opgepakt. Hiervoor hebben we aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de daarbij voorgestelde verschijningsvormen voor beleid. Dit beleid is vastgesteld door het college op 27 mei 2025, in de vorm van een programma.

Binnen het grondbedrijf zijn op dit moment 4 actieve grondexploitaties (Bouwgrond In Exploitatie):

• Akkerpad 
• Centrum Breugel
• Centrum Son
• Sonniuspark

Bij de actualisering van deze grondexploitatie worden per einde 2025 de volgende parameters aangehouden:

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de realisatie van 8 woningen op deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. Op 19 januari 2023 is het bestemmingsplan Breugel, Akkerpad vastgesteld en is inmiddels onherroepelijk geworden.

In 2024 zijn de bouwrijpmaak-werkzaamheden opgestart. Deze zijn begin 2025 afgerond. Tijdens het bouwrijp maken zijn omstandigheden in en op de bodem aangetroffen die tot extra kosten hebben geleid en tot vertraging. De gronden zijn in februari 2025 geleverd. Daarmee zijn alle geraamde opbrengsten ontvangen. 

De bouw van de woningen heeft in 2025 plaatsgevonden, met mogelijk nog een uitloop naar 2026. Direct aansluitend wordt de locatie woonrijp gemaakt. Door de extra werkzaamheden bij het bouwrijpmaken is de looptijd van de grondexploitatie met 1 jaar verlengd. Eind 2026 kan de grondexploitatie worden afgesloten. Deze relatief kleine ontwikkeling kent een negatief resultaat. De Netto Contante Waarde is per 31 december 2026 € 202.478,- negatief. De grondexploitatie kent een negatief resultaat als gevolg van kostenstijgingen vanwege lange looptijd, tegenvallende kosten bij het bouwrijmaken en benodigde maatregelen aan de rand van het plangebied. De boekwaarde per 31 december 2025 bedraagt - € 12.017,-. Het geprognosticeerde verlies is opgenomen in de verliesvoorziening Grondbedrijf.

De grondexploitatie Herontwikkeling Centrum Breugel is in 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Sindsdien is er gewerkt aan nadere uitwerking van de plannen en sommige delen zijn inmiddels uitgevoerd. De uitvoering betreft met name vastgoedontwikkelingen; de boerderij is reeds aangepakt en sporthal de bongerd is gesloopt en MFA de Bongerd herbouwd. Deze onderdelen vallen buiten de grondexploitatie. Omdat focus is gelegd op deelprojecten en algemene planvorming, is nog niet gestart met uitvoering van onderdelen die vallen in de grondexploitatie.

In 2025 is de sloop van de oude basisschool in gang gezet. De verwachte overdracht van grond vindt plaats in 2027. De opbrengsten hiervan zijn nominaal opgenomen en worden niet geïndexeerd. Het afronden van de eerste fase van de civiele werkzaamheden in het openbare gebied is sterk meegevallen, en ook de eerste raming van de tweede, en laatste, fase zien er positief uit. Hierdoor wordt er verwacht dat dit een financieel voordeel creëert, desondanks blijft de verliesvoorziening bestaan bij het Grondbedrijf, alleen zal deze dus minder negatief uitvallen.

De Netto Contante Waarde is per 31 december 2025 € 2.956.004,- negatief.  De boekwaarde per 31 december 2025 bedraagt € 1.846.479,-. Het geprognosticeerde verlies is opgenomen in de verliesvoorziening Grondbedrijf. 

De grondexploitatie Centrum Son is op 21 december 2022 door gemeenteraad vastgesteld. In verband met het aangenomen amendement (d.d. 21 december 2022) is de planning van de grondexploitatie gewijzigd in afwachting van de afronding van gebiedsvisie. 

De centrumvisie van Son en Breugel is vastgesteld in 2025. Er dient een uitwerkingsprogramma te worden opgesteld in 2026. Overige posten binnen de grondexploitatie moeten geactualiseerd worden in 2026. Na actualisatie is de Netto Contante waarde per 31 december 2025 € 4.655.298,- negatief. De verliesvoorziening voor het centrum Son is als gevolg hiervan ook aangepast. 

Op dit moment is de boekwaarde per 31 december 2025 € 3.070.477,-. De planning is in afwachting van verdere uitwerking van de gebiedsvisie een jaar vooruitgeschoven.

De grondverkopen voor Sonniuspark zijn in 2022 afgerond. In 2025 hebben de laatste woonrijpmaak-werkzaamheden plaatsgevonden waaronder de aanpassing van de Ockhuizenweg. Totaal gezien is het project goed verlopen. De boekwaarde per 31 december 2025 bedraagt, voor de verplichte tussentijdse winstneming 2025, € -1.327.640,-. In 2025 is € 30.717,- aan tussentijdse winst genomen. Daarmee wordt de totale tussentijdse winstneming t/m 2025 € 10.430.137,-. De afronding van dit project wordt verwacht in 2026. In de cijfers is geen rekening gehouden met afdracht vennootschapsbelasting, omdat deze kosten niet ten laste van de grondexploitatie mogen worden geboekt.

Ondanks kostenstijging blijven de nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten, voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) ruim binnen de begroting. In 2026 worden nog enkele uitgaven verwacht. Zo worden er nog posten verwacht in 2026 voor VTU, de Bijenlaan en de herinrichting van het noordelijk park. 

Het BBV kent een verplichte tussentijdse winstneming voor grondexploitaties waarbij een positief resultaat wordt verwacht. De gemeente moet dan winst nemen naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en de al gemaakte kosten (zogenaamde POC-methode). Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij de jaarrekeningen 2017 t/m 2024 totaal een winst genomen van € 10.399.420,- voor Sonniuspark. Over 2025 is voor Sonniuspark aanvullend een winst genomen van € 30.717,-. De projecten Centrum Son, Centrum Breugel en Akkerpad maken geen winst.

Algemene reserve grondexploitatie 
De stand van de reserve grondexploitaties bedraagt per 31-12-2025 € 1.590.867,-.

Verliesvoorziening grondexploitaties
De contante waarde van alle geraamde tekorten van de verlieslatende grondexploitaties bedragen in de jaarrekening 2025 in totaal € 7.813.780,- (stand per 31-12-2025). De verliesvoorziening is als volgt opgebouwd; 
-    Verliesvoorziening Centrum Breugel: € 2.956.004,- 
-    Verliesvoorziening Centrum Son: € 4.655.298,-

-    Verliesvoorziening Akkerpad: € 202.478,- 

Bij een strategische aankoop telt het moment van sluiten van de (mondelinge) overeenkomst als het moment van aankoop. In 2025 is er één strategische locatie aangekocht. Er zijn in 2025 wel gesprekken gevoerd over potentieel aan te kopen locaties waar nog geen overeenstemming over is bereikt. 

Voor de gronden die strategisch worden aangekocht leggen we in een later stadium, na verdere planvorming, één of meerdere grondexploitaties voor aan de gemeenteraad. In de tussenliggende periode worden de gronden, als ‘’warme gronden’’ geadministreerd onder de materiele vaste activa. 

We voeren een actief grondbeleid om onze gemeentelijke doelstellingen te halen. Economische omstandigheden, veranderende regelgeving et cetera hebben invloed op het financiële resultaat van dit grondbeleid. Daarnaast zijn er ook specifieke projectrisico's, zoals het aantreffen van bodemvervuiling. Aan de andere kant doen zich ook kansen voor. Een voorbeeld hiervan zijn hogere opbrengsten als gevolg van schaarste.

Van elke lopende grondexploitatie is een inventarisatie gedaan van potentiële risico's en kansen. Hierbij is een inschatting gemaakt van het bedrag dat met dit risico / deze kans gemoeid is en de ingeschatte kans dat dit risico / deze kans zich voordoet. Vervolgens is met behulp van de Monte Carlo-analyse het uiteindelijke risicobedrag per grondexploitatie bepaald. 

Hieronder volgt een overzicht van de per grondexploitatie bepaalde risico's en de wijze van afdekken.