Grondbeleid

Het grondbeleid en de gemeentelijke grondexploitaties hebben een belangrijke invloed op -en samenhang met- de realisatie van de andere beleidsprogramma's van een gemeente. Daarnaast hebben het grondbeleid en de grondexploitaties een grote financiële impact op de algehele financiële huishouding van de gemeente. De eventuele financiële kansen en risico's zijn van belang voor de algemene financiële en reservepositie van de gemeente.

De Nota Grondbeleid 2021-2024 is op 17 december 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling van Nota Grondbeleid is ook besloten om een actievere grondpolitiek te voeren. Als gevolg hiervan zijn er afgelopen periode gronden/locaties strategisch aangekocht.

De opdracht van de gemeenteraad om een Nota Kostenverhaal op te stellen waardoor aan particuliere initiatiefnemers een financiële bijdrage gevraagd kan worden voor planoverstijgende kosten, wordt op dit moment uitgewerkt. Jaarlijks wordt de grondprijzenbrief geactualiseerd. Verder is de uitvoering van het reststrokenbeleid nog in volle gang. De komende jaren zal dit beleid voort worden gezet.

Binnen het grondbedrijf zijn er op dit moment 4 actieve grondexploitaties (Bouwgrond in Exploitatie):

-    Akkerpad
-    Centrum Breugel
-    Centrum Son
-    Sonniuspark

Voor grondexploitaties worden de komende jaren de volgende parameters aangehouden.

 

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de realisatie van 8 woningen op deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door uw raad vastgesteld. Op 19 januari 2023 is het bestemmingsplan Breugel, Akkerpad vastgesteld en is inmiddels onherroepelijk geworden. Op dit moment worden de voorbereidingen getroffen voor het bouwrijp maken van de locatie. Naar verwachting neemt de projectontwikkelaar in 2024 de grond af en zullen de laatste kosten voor het woonrijp maken in 2025 worden gemaakt. Vervolgens kan de grondexploitatie worden afgesloten. Deze relatief kleine ontwikkeling kent een negatief resultaat. De Netto Contante Waarde is per 1.1.2024 € 22.986,- negatief. De grondexploitatie kent een negatief resultaat als gevolg van kostenstijgingen die doorwerken in de geactualiseerde ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. De boekwaarde per 31 december 2023 bedraagt € 114.482,-. Het geprognotiseerde verlies is opgenomen in de verliesvoorziening Grondbedrijf.

De grondexploitatie Herontwikkeling Centrum Breugel is in 2020 door de raad vastgesteld. Sindsdien is er gewerkt aan nadere uitwerking van de plannen en sommige delen zijn uitgevoerd. De uitvoering betreft met name vastgoed ontwikkelingen, de boerderij is reeds aangepakt en sporthal de bongerd is gesloopt, echter vallen deze onderdelen buiten de grondexploitatie. Omdat focus is gelegd op deelprojecten en algemene planvorming, is nog niet gestart met uitvoering van onderdelen die vallen in de grondexploitatie. Na verwachting wordt er eind 2024 gestart met de herinrichting van delen van het openbaargebied. Daarnaast loopt de planvoorbereiding voor de Van Gentlaan 4. Doordat het aantal woningen ten opzichten van de uitganspunten van Kaders als Koers is verminderd, heeft er voor de Van Gentlaan 4 een correctie plaatsgevonden op de geprognotiseerd opbrengsten. 

De Netto Contante Waarde is per 1.1.2024 € 2.946.469,- negatief. In 2023 zijn voor namelijk planontwikkelingskosten geboekt ten behoeve van de planvorming en externe advisering. Op dit moment is de boekwaarde per 31 december 2023 € 536.603,-. Het geprognotiseerde verlies is opgenomen in de verliesvoorziening Grondbedrijf. 

De grondexploitatie Centrum Son is op 21 december 2022 door de raad vastgesteld. In verband met het aangenomen amendement (d.d. 21 december 2022) is de planning van de grondexploitatie gewijzigd in afwachting van de afronding van gebiedsvisie. Daarnaast is er in verband met de actualisatie rekening gehouden met aangepaste parameters. Hierdoor is de Netto Contante waarde per 1.1.2024 € 4.585.560,- negatief. De verliesvoorziening voor het centrum Son is als gevolg hiervan ook aangepast. 

In 2023 is er gestart met de gebiedsvisie voor het centrum van Son. In 2024 zal de samenwerking met het stedenbouwkundigbureau worden voortgezet. Eind 2024 zal de gebiedsvisie ter vaststelling worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Op dit moment is de boekwaarde per 31 december 2023 € 2.783.447,-. 

De grondverkopen voor Sonniuspark zijn in 2022 afgerond. Echter worden er in 2024 nog kosten gemaakt voor de laatste woonrijp maak werkzaamheden en de eindoplevering. Daarnaast worden er voor de herinrichting van het noordelijk park en de herinrichting van de Ockhuizenweg nog kosten verwacht in 2024. Er wordt gestreefd naar een administratieve afronding in 2024.

Totaal gezien is het project goed verlopen. De boekwaarde per 31 december 2023 bedraagt, na tussentijdse winstneming 2023, € 2.632.441,- . De totale tussentijdse winstneming t/m 2023 bedraagt € 10.278.463,-. De afronding wordt verwacht in 2024 met een positief resultaat van € 317.981,-. In de cijfers is geen rekening gehouden met afdracht vennootschapsbelasting, omdat deze kosten niet ten laste van de grondexploitatie mogen worden geboekt.

Ondanks kostenstijging blijven de nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten (POK), voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) ruim binnen de begroting. 

Het BBV kent een verplichte tussentijdse winstneming voor grondexploitaties waarbij een positief resultaat wordt verwacht. De gemeente moet dan winst nemen naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en de al gemaakte kosten (zogenaamde POC methode). Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij de jaarrekeningen 2017 t/m 2022 totaal een winst genomen van € 8.831.430,- voor Sonniuspark. Over 2023 is voor Sonniuspark een extra winst genomen van € 1.447.033,- . De projecten Centrum Son, Centrum Breugel en Akkerpad maken geen winst.

Algemene reserve grondexploitatie 
De stand van de reserve grondexploitaties bedraagt per 31-12-2023 €1.184.000 

Verliesvoorziening grondexploitaties
De contante waarde van alle geraamde tekorten van de verlieslatende grondexploitaties bedragen in de jaarrekening 2023 in totaal € 7.554.935 (31-12-2023). De verliesvoorziening is als volgt opgebouwd; 
-    Verliesvoorziening Centrum Breugel: €2.946.469 (31-12-2023)
-    Verliesvoorziening Centrum Son: €4.585.560 (31-12-2023)

-     Verliesvoorziening Akkerpad: €22.906 (31-12-2023)

In 2023 zijn er een drietal locatie strategisch aangekocht voor woningbouw. De locaties zijn Houtens 19, Sonniuswijk 32 - 34 en Veerstraat 15. Daarnaast worden er nog gespreken gevoerd op Sonniuswijk over het strategisch aankopen van locaties.

Voor de gronden die strategisch zijn aangekocht leggen we in een later stadium, na verdere planvorming, één of meerdere grondexploitaties voor aan de gemeenteraad. In de tussenliggende periode worden de gronden, als ‘’warme gronden’’ tegen verwervingskosten geadministreerd onder de materiele vaste activa. De boekwaarde wordt, minimaal eens in de 2 jaar, opnieuw beoordeeld.

• Afgelopen periode is de rente voor de grondexploitaties fors gestegen als gevolg van het gewijzigde monetaire beleid van de Europese Centrale bank om de inflatie te bestrijden. Als deze stijging zich door zet gaat dit een negatief financieel effect hebben op de grondexploitaties

Tegenover deze risico’s staat de algemene reserve bouwgrond die in de Nota reserves en voorzieningen 2022 is aangewezen als onderdeel van de incidentele weerstandscapaciteit.