Grondbeleid

Binnen de voorliggende “paragraaf grondbedrijf” wordt ingegaan op het verloop van de complexen binnen het grondbedrijf. Binnen het grondbedrijf spelen op dit moment de volgende projecten:

• Akkerpad;
• Centrum Breugel;
• Centrum Son:
• Sonniuspark.

 

Algemene parameters:

• In 2022 is de rente over de boekwaarde conform de rekensystematiek in het Besluit Begroting en Verantwoording voor 2023 e.v. bijgesteld naar 0,92%. 
• Voor 2023 wordt gerekend met een kostenstijging van 6% en opbrengsten stijging van 0%.
• De verdisconteringsvoet is conform Besluit Begroting en Verantwoording vastgesteld op 2,0%.  

Na een lange voorgeschiedenis is in 2020 met de projectontwikkelaar overeenstemming bereikt over de invulling van deze locatie en is op 24 september 2020 de grondexploitatie door uw raad vastgesteld. Deze relatief kleine ontwikkeling kent een positief resultaat.

 

Deze mogelijke winst is met een Netto Contante Waarde per 1.1.2023 op € 21.444,- berekend. Dit is lager dan de initiële grondexploitatie. Dit heeft te maken met aanvullende kosten als gevolg van extra bodem- en archeologisch onderzoek en de gewijzigde planning. Het bestemmingsplan Breugel, Akkerpad moet nog worden vastgesteld. De vaststelling van het bestemmingsplan vindt later plaats dan in eerste instantie verwacht. De gevolgen van de gewijzigde planning en kostenstijging voor civiele werken hebben een nadelig effect op de Netto Contante Waarde. Verwacht wordt dat de grond in 2023 wordt verkocht aan de projectontwikkelaar. In 2024 worden de laatste kosten in dit project genomen en kan het project worden afgesloten. De boekwaarde per 31 december 2022 bedraagt € 62.782,-. 

De grondexploitatie Herontwikkeling Centrum Breugel is in 2020 door de raad vastgesteld. Sindsdien is gewerkt aan nadere uitwerking van de plannen en sommige delen zijn uitgevoerd. De uitvoering betreft met name vastgoed en dit onderdeel valt buiten de grondexploitatie. Omdat focus is gelegd op deelprojecten en algemene planvorming, is nog niet gestart met uitvoering van onderdelen die vallen in de grondexploitatie. Deze kosten worden dus later gemaakt dan oorspronkelijk was voorzien. Vanwege de hoge inflatie en daarmee samenhangende kostenstijging voor civiele werkzaamheden, is dit nadelig voor de grondexploitatie.

 

Het verwachte resultaat Netto Contante Waarde is nu € 2.182.401,- negatief met prijspeil 1.1.2023. In 2022 zijn ontwikkelingskosten geboekt ten behoeve van de planvorming en externe advisering. Op dit moment is de boekwaarde per 31.12.2022 € 267.513,-. Het geprognotiseerde verlies is opgenomen in de verliesvoorziening Grondbedrijf. 

De grondexploitatie Centrum Son is op 21 december 2022 door de raad vastgesteld. In verband met het aangenomen amendement is de planning van de grondexploitatie gewijzigd. Daarnaast is er in verband met de actualisatie rekening gehouden met aangepaste parameters. Hierdoor is de Netto Contante waarde per 1.1.2023 € 4.386.767,- negatief. De verliesvoorziening voor het centrum Son is als gevolg hiervan ook aangepast. 

 

In 2023 wordt er samen met een stedenbouwkundige bureau gewerkt aan de gebiedsvisie voor het centrum. De boekwaarde per 31 december 2022 bedraagt € 2.628.214,-. 

De grondverkopen voor Sonniuspark zijn in 2022 afgerond. In 2023 worden nog kosten gemaakt voor de laatste woonrijp maak werkzaamheden en de eindoplevering. Voor de herinrichting van het noordelijk park en de herinrichting van de Ockhuizenweg worden zowel in 2023 als in 2024 kosten verwacht. Echter streven we naar een administratieve afronding in 2023.

Totaal gezien loopt het project goed. De boekwaarde per 31.12.2022 is - € 4.497.691,- waarin een bedrag van € 8.988.771,- aan historische winstneming t/m 2021 is opgenomen. Uit de geactualiseerde grondexploitatie van Sonniuspark blijkt dat er in 2021 € 157.341,- te veel winst is genomen. Dit wordt teruggedraaid door de tussentijdse winstneming te verlagen naar € 8.831.430,-. De administratieve afronding wordt verwacht in 2023 met een positief resultaat van € 406.367,- (Netto contante waarde 1.1.2023; voor genoemde winstcorrectie). In de cijfers is geen rekening gehouden met afdracht vennootschapsbelasting, omdat deze kosten niet ten laste van de grondexploitatie mogen worden geboekt.

Ondanks kostenstijging blijven de nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten (POK), voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) ruim binnen de begroting. 

Op 17 december 2020 is door de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2021-2024 vastgesteld. Op verzoek van de gemeenteraad worden iets meer mogelijkheden geboden voor het toepassen van erfpachtconstructies en in februari 2022 is een Akkoord op Hoofdlijnen getekend met een initiatiefnemer om dat toe te passen bij een woningbouwproject. Het reststrokenbeleid loopt door en op 19 mei 2022 is het veegplan Herziening reststroken groen 2021 vastgesteld, waarin de bestemming van de verkochte reststroken wordt aangepast. In 2023 wordt er verder gegaan met de handhaving en de verkoop van reststroken.  

 

Strategische aankopen:

In 2021 heeft de gemeente besloten om twee percelen agrarische grond met een oppervlakte van 12 hectare ter waarde van € 4.650.000 op Sonniuswijk en 6 hectare grond aan de Veerstraat te verwerven. Beide locaties zijn in 2022 juridisch aan de gemeente geleverd. In 2022 heeft de gemeente besloten om Houtens 19 en grond aan Sonniuswijk 5, 32 en 34 te verwerven. De juridische levering hiervan moet nog plaatsvinden. 

Het BBV kent tegenwoordig een verplichte tussentijdse winstneming voor grondexploitaties waarbij een positief resultaat wordt verwacht. De gemeente moet dan winst nemen naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en de al gemaakte kosten (zogenaamde POC methode). Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij de jaarrekeningen 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 totaal een winst genomen van € 8.988.771,- voor Sonniuspark. Voor 2022 is geen tussentijdse winstneming mogelijk. Uit de geactualiseerde grondexploitatie van Sonniuspark is gebleken dat er over 2021 € 157.341 te veel winst is genomen. Dit wordt teruggedraaid door de tussentijdse winstneming te verlagen naar € 8.831.430,-. Het project Akkerpad komt nog niet in aanmerking voor winstneming conform de POC methode. De complexen Herontwikkeling Centrum Breugel en Centrum Son maken geen winst.

• Een eventuele beroepsprocedure bij het bestemmingsplan Akkerpad. De grond wordt door de ontwikkelaar pas overgenomen op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is. Een beroep zou een aanvullende vertraging voor de grondexploitatie betekenen. 
• Afgelopen periode zijn bouwkosten door aanhoudende vraag en schaarste sterk gestegen. Deze kostenstijgingen hebben een nadelig (financieel) effect op het verloop van de grondexploitaties.
• Sinds ongeveer is een jaar is de hypotheek rente sterk gestegen als gevolg van het gewijzigde monetaire beleid van Europese Centrale Bank. Dit heeft een beperkend effect op leencapaciteit van potentieel kopers, waardoor de woningmarkt qua prijsstijgingen is afgekoeld. 
• Als gevolg van de stijgende bouwkosten en stabiliserend woningprijzen dalen de residuele grondwaarde. Dalende grondwaarde kan een nadelig effect hebben op de lopende en toekomstige grondexploitaties.

  Tegenover deze risico’s staat de algemene reserve bouwgrond die in de Nota reserves en voorzieningen 2022 is aangewezen als onderdeel van de incidentele weerstandscapaciteit.