Meer
Publicatiedatum: 19-11-2019

Inhoud

Programma onderdelen

Grondbeleid

Inleiding

Binnen de voorliggende “paragraaf grondbedrijf” wordt ingegaan op het verloop van de complexen binnen het grondbedrijf. Binnen het grondbedrijf spelen op dit moment de volgende projecten:

Complex Sonniuspark (inclusief Ruimte voor Ruimte)

In april 2013 is door de Gemeenteraad besloten een aantal uitgangspunten uit de grondexploitatie Sonniuspark te wijzigen. Met name betrof dit de vaste grondprijs per m2, de verkaveling / woningbouwprogramma, de indexcijfers en de fasering. De rekenrente is vanwege de rentesystematiek in het BBV omlaag bijgesteld naar 0,24% voor 2019 e.v. en een verdisconteringsvoet van 2%. In 2017 is de verkaveling nogmaals tegen het licht gehouden en tevens de begrotingen voor de nog uit te voeren werkzaamheden geactualiseerd. Vanwege de zeer gunstige marktsituatie is ook de fasering kritisch bekeken en iets aangepast. Als gevolg hiervan verbetert de Netto Contante Waarde naar ruim € 2,8 miljoen, na winstneming van € 5,6 miljoen bij de jaarrekening 2017 en 2018. In deze berekening is geen rekening gehouden met de mogelijke afdracht van vennootschapsbelasting.

De overeenkomsten met de ontwikkelaars VOF Sonse Hout en Heijmans betreffen nu ook de drie noordelijke clusters. Met VOF Sonse Hout lopen momenteel gesprekken om een deel van de daarna resterende kavels te ontwikkelen. Op het gebied van vrije kavels is een forse wachtlijst van gegadigden.

Het probleem voor de fasering zit hem dus niet in een gebrek aan belangstelling maar in een gebrek aan aannemers. Een enkel particuliere kavelkoper heeft zijn contract al moeten ontbinden omdat hij geen aannemer kon vinden die - binnen een acceptabele termijn - de woning kon bouwen.

De aanpassing van de infrastructuur is uitgevoerd en krijgen we met name te maken met het woonrijp maken na oplevering.

De nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten (POK), voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) lijken binnen de prognoses te blijven. Het geactualiseerde bestemmingsplan Sonniuspark is begin 2018 onherroepelijk geworden.

Naast de grondverkoop maken de Ruimte voor Ruimte titels onderdeel uit van de grondexploitatie

(ongeveer 2% van de totaal geraamde inkomsten). Zes titels zijn inmiddels verkocht waarvoor twee onherroepelijke bestemmingsplannen zijn en voor twee titels de bestemmingsplanprocedure loopt. Voor nog twee titels zijn inmiddels de overeenkomsten getekend en is de bestemmingsplanprocedure opgestart. Voor de laatste twee titels zijn meerdere gegadigden. Ook dit onderdeel van het complex is in een versnelling geraakt. De kosten van deze 10 bouwtitels, de reeds gerealiseerde verkoop van bouwtitels en de toekomstige opbrengsten zijn opgenomen in de financiële boekhouding van Sonniuspark. Er bestaat geen apart complex Ruimte voor Ruimte meer. Qua prijsstelling volgt de gemeente de prijs van een bouwtitel bij de C.V. Ruimte voor Ruimte van de provincie (€ 151.250,-).

 

Risico’s en reservepositie

Sonniuspark is door de Provincie Noord-Brabant gekozen als project dat in aanmerking komt voor een investeringsbijdrage. Hiertoe is op 26 mei 2011 door de provincie, de woningbouwcorporatie en de gemeente een contract getekend waardoor een financiële achtervang (BIFN) wordt gecreëerd voor de niet verkochte woningen in Hoven Noord. (Zie de paragraaf verbonden partijen voor meer informatie over het BIFN).

Bij vaststelling van de jaarrekening 2017 is besloten om de verplichte tussentijds genomen winsten op Sonniuspark te storten in een nieuwe Reserve Grondbedrijf. Met deze reserve kunnen eventuele toekomstige verliezen worden afgedekt.

Complex Ekkersrijt

Met de liquidatie van de Gemeenschappelijke Regeling Industrieschap Ekkersrijt per 1 januari 2013 en de daaruit voortvloeiende overname van gronden op het industrieterrein door de gemeente Son en Breugel, is per 1 januari 2013 een nieuw complex aangemaakt in de financiële administratie: het complex Ekkersrijt.
Niet alle van de Agglomeratie overgenomen gronden zijn in exploitatie genomen. Conform regionale afspraken zullen de gronden op Ekkersrijt Oost (ca. 8,1 ha in gedeelde eigendom met de gemeente Eindhoven) pas na 2020 in ontwikkeling worden genomen. Deze gronden hebben daarom geen gevolgen voor de begroting maar vormen een soort “stille reserve”.
Enkele kleine strookjes grond zijn verkocht dan wel door middel van grondruil overgegaan naar naastgelegen bedrijven om ingezet te worden ten behoeve van infrastructuur dan wel parkeren.
Voor het laatste perceel bouwgrond dat in deze exploitatie is opgenomen is nu een opbrengst geprognosticeerd en deze opbrengst van dit laatste perceel was oorspronkelijk voorzien in 2015. Onderhandelingen hebben al wel tot afspraken geleid, maar verkoop heeft nog niet plaatsgevonden en is nu opgenomen voor 2019. Door deze uitgestelde verkoop is de grondexploitatie nog niet afgesloten. De boekwaarde van de grondexploitatie Ekkersrijt bedraagt per 31 december 2018 € 978.529,-. Het geprognosticeerde negatieve resultaat c.q. verlies voor deze grondexploitatie is een Netto Contante Waarde van - € 549.256,- .
Dit verlies is afgedekt in de voorziening verlies Grex.

Project Akkerpad

De realisatie van dit complex is door een rechterlijke uitspraak in 2008 stil komen te liggen. Na onderhandelingen met de toenmalige ontwikkelaar is door het college kort voor de zomer 2013 een principe overeenstemming bereikt voor de doorstart van de bouw. Omdat de Nota Grondbeleid 2012 het mogelijk maakt een door marktomstandigheden verkregen grondprijs te bepalen is hier bij de onderhandelingen gebruik van gemaakt. Begin 2018 is overeenstemming bereikt over de concrete invulling met 9 woningen en het grond bod.
Aangezien voor dit project (nog) geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld, worden de kosten – op basis van het BBV - niet geactiveerd.

Project Centrum Breugel

Voor het uitvoeringsprogramma Breugel is door de gemeenteraad in december een grondexploitatie vastgesteld. Deze is gebaseerd op de toen geldende uitgangspunten die, na de verkiezingen, op een aantal punten waarschijnlijk bijgesteld gaan worden. Zodra de nieuwe kaders duidelijk zijn zal de grondexploitatie worden bijgesteld. Op dit moment is de boekwaarde per 31 december 2018 € 232.434,- en bedraagt het geprognosticeerde resultaat van deze grondexploitatie € 1.446.764,- negatief in 2022 met een huidige contante waarde van € 1.336.586,- negatief. De grondexploitatie is in deze opzet beëindigd in 2022.
Dit verlies is in de voorziening verlies Grex opgenomen.

Nota Grondbeleid

Op 22 december 2016 is door de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2017-2020 vastgesteld. Daarin wordt ook ingegaan op het Reststrokenbeleid dat momenteel, als uitwerking van het Groenbeleidsplan, wordt uitgevoerd. Voor de verkoopbare gronden zal de bestemming in de betreffende bestemmingsplannen gewijzigd moeten worden. Met deze zogenaamde veegplannen zal 2019/2020 een aanvang worden gemaakt.

Winstneming

Het BBV kent tegenwoordig een verplichte tussentijdse winstneming voor grondexploitaties waarbij een positief resultaat wordt verwacht. De gemeente moet dan winst nemen naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en de reeds gemaakte kosten (zogenaamde POC methode). Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij de jaarrekening 2017 en 2018 een winst genomen van € 5.669.139,- voor Sonniuspark. De gemeente moet jaarlijks bij de jaarrekening de tussentijdse winstneming herberekenen en - zo nodig - het eerder teveel aan tussentijdse winst genomen bedrag, terugboeken, dan wel extra winst nemen.