Grondbeleid

Binnen de voorliggende “paragraaf grondbedrijf” wordt ingegaan op het verloop van de complexen binnen het grondbedrijf. Binnen het grondbedrijf spelen op dit moment de volgende projecten:

Sonniuspark; Ekkersrijt en Breugel Bruist.

Bij de grondexploitaties Ekkersrijt en Breugel Bruist heeft de gemeente te maken met een exploitatierisico. In Sonniuspark is dat niet het geval omdat de negatieve boekwaarde van € 4.504.325,- ruim gedekt wordt door de grondwaarde van de nog te realiseren grondverkopen. Deze bedragen per 31.12.2018  totaal € 17.409.412,-

Binnen de grondexploitatie Ekkersrijt wordt op dit moment gerekend met een negatief resultaat van € 550.503,- (N.C.W. 1.1.2019) maar daarbij wordt uitgegaan van een nog te realiseren grondopbrengst van ca. € 750.000. Medio augustus 2019 wordt naar verwachting duidelijk of deze opbrengst reëel is of dat er aangepaste afspraken worden gemaakt met de potentiële koper waardoor het resultaat verslechterd.

De planvorming die ten grondslag ligt aan de exploitatie Breugel Bruist zal in de loop van 2019 tegen het licht worden gehouden. De nieuwe raad zal dan in de gelegenheid te besluiten tot eventuele aanpassingen die vervolgens verwerkt kunnen worden in de grondexploitatie. Het is nog niet in te schatten wat de eventuele wijzigingen zullen zijn (indien er wijzigingen zullen komen) en wat de financiële impact daarvan is.

 

In april 2013 is door de Gemeenteraad besloten een aantal uitgangspunten uit de grondexploitatie Sonniuspark te wijzigen. Met name betrof dit de vaste grondprijs per m2, de verkaveling / woningbouwprogramma, de indexcijfers en de fasering. De in 2015 vastgestelde rekenrente is nu vanwege de rentesystematiek in de BBV omlaag bijgesteld naar 0,34% voor 2018 en een verdisconteringsvoet van 2%. In 2017 is de verkaveling nogmaals tegen het licht gehouden en tevens de begrotingen voor de nog uit te voeren werkzaamheden geactualiseerd. Vanwege de zeer gunstige marktsituatie is ook de fasering kritisch bekeken en iets aangepast. De verwachting is nog steeds dat de laatste opbrengsten in 2021 geboekt zullen worden en de afsluiting van de exploitatie in 2022 plaatsvindt. Tevens is als gevolg van de verplichte winstneming in 2017 een bedrag van bijna € 4,5 miljoen als winst genomen. Dit is in de grondexploitatie ten laste van het resultaat geboekt. De verkopen in 2017 waren ca € 2 miljoen hoger dan verwacht. De kosten vielen ca € 1,6 miljoen lager uit. Dit laatste heeft met name te maken met het feit dat de aanpassing van de Ockhuizenweg nog niet is gestart. Dit deelproject is in 2019 opgepakt. Per 31.12.2018 bedraagt de Netto Contante Waarde ruim € 4,0 miljoen, na winstneming van bijna € 4,5 miljoen bij de jaarrekening 2017. In deze berekening is geen rekening gehouden met de mogelijke afdracht van vennootschapsbelasting.

De overeenkomsten met de ontwikkelaars VOF Sonse Hout betreft de twee noordelijke clusters en met Heijmans zijn de afrondende gesprekken gaande voor de ontwikkeling van de derde noordelijke cluster. Met VOF Sonse Hout lopen momenteel gesprekken om een deel van de daarna resterende kavels aan de Bosrand te ontwikkelen. Voor de overige kavels die beschikbaar zijn voor particuliere bebouwing, is een wachtlijst van gegadigden.

Het risico voor de fasering zit hem dus niet in een gebrek aan belangstelling maar in een gebrek aan aannemers. Een enkele particuliere kavelkoper heeft zijn contract al moeten ontbinden omdat hij geen aannemer kon vinden die - binnen een acceptabele termijn - de woning kon bouwen.

De aanpassing van de infrastructuur , waardoor de kavelmaatvoering is geoptimaliseerd,  is in 2018 uitgevoerd en qua kosten krijgen we nu nog met name te maken met het woonrijp maken na oplevering, de aanpassing van de Ockhuizenweg en een verbeterde inrichting van het Noordelijk Park .

De nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten (POK), voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) lijken binnen de prognoses blijven. Het geactualiseerde bestemmingsplan Sonniuspark is begin 2018 onherroepelijk geworden.

Naast de grondverkoop maken de Ruimte voor Ruimte titels onderdeel uit van de grondexploitatie. Op dit moment lopen de gesprekken voor de laatste 2 bouwtitels, maar ook daarvoor zijn meerdere gegadigden. De Ruimte voor Ruimte titels vertegenwoordigen ca 2% van de totaal geraamde inkomsten. De opbrengsten van de eerste acht titels zijn  in de grondexploitatie opgenomen, evenals de verwervingskosten van alle 10 titels. Qua prijsstelling volgt de gemeente de prijs van een bouwtitel bij de C.V. Ruimte voor Ruimte van de provincie (€ 151.250,-).

Risico’s en reservepositie

Sonniuspark is door de Provincie Noord-Brabant gekozen als project dat in aanmerking komt voor een investeringsbijdrage. Hiertoe is op 26 mei 2011 door de provincie, de woningbouwcorporatie en de gemeente een contract getekend waardoor een financiële achtervang (BIFN) wordt gecreëerd voor de niet verkochte woningen in Hoven Noord. In de loop van 2019 zal deze Stichting worden geliquideerd. (Zie paragraaf Verbonden Partijen, onder Stichtingen)

Bij vaststelling van de jaarrekening 2017 is besloten om een deel (ca € 2,8 miljoen) van de verplichte tussentijds genomen winst op Sonniuspark te storten in een nieuwe Reserve Grondbedrijf. Met deze reserve kunnen eventuele toekomstige verliezen in andere grondexploitaties worden afgedekt.

De boekwaarde per 31.12.2018 bedraagt € 4.504.325,- negatief. 

Met de liquidatie van de Gemeenschappelijke Regeling Industrieschap Ekkersrijt per 1-1-2013 en de daaruit voortvloeiende overname van gronden op het industrieterrein door de gemeente Son en Breugel, is per 1 januari 2013 een nieuw complex aangemaakt in de financiële administratie: het complex Ekkersrijt.
Niet alle van de Agglomeratie overgenomen gronden zijn in exploitatie genomen. Conform regionale afspraken zullen de gronden op Ekkersrijt Oost (ca. 8,1 ha in gedeelde eigendom met de gemeente Eindhoven) pas na 2020 in ontwikkeling worden genomen. Deze gronden hebben daarom geen gevolgen voor de begroting maar vormen een soort “stille reserve”.
Enkele kleine strookjes grond zijn verkocht dan wel door middel van grondruil overgegaan naar naastgelegen bedrijven om ingezet te worden ten behoeve van infrastructuur dan wel parkeren.
Voor het laatste perceel bouwgrond dat in deze exploitatie is opgenomen is nu een opbrengst van bijna € 750.000 geprognosticeerd. De opbrengst van dit laatste perceel was oorspronkelijk voorzien in 2015. Onderhandelingen hebben al wel tot globale afspraken geleid, maar verkoop heeft nog niet plaatsgevonden en is nu voorzien voor 2019. Tevens is de grondexploitatie aangevuld met de kosten voor de gemeentelijke ROW bijdrage (Regionaal Ontwikkelfonds Werklocaties). Dit betreft een bedrag van € 256.000,- waarvan € 250.000,- in 2019 gestort dient te worden. Door deze twee factoren is de grondexploitatie nog niet afgesloten. De boekwaarde van de grondexploitatie Ekkersrijt bedraagt per 31 december 2017 € 977.087.,- . Het geprognosticeerde negatieve resultaat c.q. verlies voor deze grondexploitatie is een Netto Contante Waarde van - € 550.503,- .
Dit verlies is afgedekt middels de Reserve Grondbedrijf welke met de winstneming in Sonniuspark is gevuld.

De realisatie van dit complex is door een rechterlijke uitspraak in 2008 stil komen te liggen. Na onderhandelingen met de toenmalige ontwikkelaar is door het college kort voor de zomer 2013 principe overeenstemming bereikt voor de doorstart van de bouw. Omdat de Nota Grondbeleid 2012 het mogelijk maakt een door marktomstandigheden verkregen grondprijs te bepalen is hier bij de onderhandelingen gebruik van gemaakt. Begin 2018 is principe overeenstemming bereikt over de concrete invulling met 9 woningen en het grond bod. Verwacht wordt dat april 2019 de samenwerkingsovereenkomst wordt getekend waarna de grondexploitatie ter vaststelling aan de raad kan worden voorgelegd.
Aangezien voor dit project (nog) geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld, worden de kosten – op basis van de BBV - niet geactiveerd.

Voor de uitvoeringsprogramma Breugel is door de gemeenteraad in december 2017 een grondexploitatie vastgesteld. Deze is gebaseerd op de toen geldende uitgangspunten die, na de verkiezingen, op een aantal punten waarschijnlijk bijgesteld gaan worden. Zodra de nieuwe kaders duidelijk zijn zal de grondexploitatie worden bijgesteld. Op dit moment is de boekwaarde per 31.12.2018 € 119.271 en bedraagt het geprognosticeerde resultaat van deze grondexploitatie € 1.447.069,- negatief in 2022 met een huidige contante waarde van € 1.336.868,- negatief per 1.1.2019. De grondexploitatie is in deze opzet beëindigd in 2022.
Dit verlies kan worden gedekt uit de Reserve Grondbedrijf.

Op 22 december 2016 is door de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2017-2020 vastgesteld. Daarin wordt ook ingegaan op het Reststrokenbeleid dat momenteel, als uitwerking van het Groenbeleidsplan, wordt uitgevoerd. Voor de verkoopbare gronden zal de bestemming in de betreffende bestemmingsplannen gewijzigd moeten worden. Met de voorbereidingen van dit (eerste) zogenaamde veegplan is begin 2019 een aanvang gemaakt. 

Het BBV kent tegenwoordig een verplichte tussentijdse winstneming voor grondexploitaties waarbij een positief resultaat wordt verwacht. De gemeente moet dan winst nemen naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en de reeds gemaakte kosten (zogenaamde POC methode). Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij de jaarrekening 2017 een winst genomen van € 4.446.139,- voor Sonniuspark. De gemeente moet jaarlijks bij de jaarrekening de tussentijdse winstneming herberekenen en - zo nodig - het eerder teveel aan tussentijdse winst genomen bedrag, terugboeken, dan wel extra winst nemen. Per 31 december 2018 is een extra winst genomen van € 1.223.002,00