Grondbeleid

Binnen de voorliggende “paragraaf grondbedrijf” wordt ingegaan op het verloop van de complexen binnen het grondbedrijf. Binnen het grondbedrijf spelen op dit moment de volgende projecten:

Sonniuspark; Ekkersrijt en Breugel Bruist.

De grondexploitatie Ekkersrijt is per 31 december 2019 met een verlies afgesloten. Het uiteindelijke verlies is iets lager geworden dan geprognosticeerd, te weten € 506.600,-. Dit verlies is via de verliesvoorziening gedekt.

Voor het project Breugel Bruist is een voorziening getroffen voor een eventueel verlies ten bedrage van de Netto Contante Waarde € 1.332.521,-. Wegens vertraging in de uitvoering zijn, in afwijking van de prognose in de jaarrekening 2018, in 2019 € 750.000,- minder kosten en in het geheel geen opbrengsten geboekt op dit project. Op dit moment wordt een aangepaste globale gebiedsvisie gemaakt voor het plangebied van Breugel Bruist. Op basis van deze nieuwe visie kan een actualisatie gemaakt worden van de grondexploitatie die uiterlijk in december 2020 ter vaststelling zal worden vastgelegd. De boekwaarde per 31 december 2019 bedraagt € 348.734,-. Het verlies is opgenomen in de verliesvoorziening grondbedrijf. 

In het project Sonniuspark is in 2019 totaal ca € 3 miljoen minder aan opbrengst geboekt dan geprognosticeerd. Het contract met de ontwikkelaar voor nagenoeg dit gehele bedrag is in december 2019 getekend en de opbrengst zal na notariële levering in 2020 worden verantwoord. Onder andere wegens uitstel van grote uitvoerende deelprojecten zoals de herinrichting Ockhuizenweg en het Noordelijk Park, zijn ook de kosten in 2019 lager uitgevallen dan voorzien. Deze deelprojecten zullen in 2020 worden uitgevoerd. Totaal gezien loopt het project voorspoedig en is de prognose afronding in 2022 met een positief resultaat van € 2.819.983,- (Netto contante waarde). De boekwaarde per 31.12.2019 is € 1.640.911,- waarin een bedrag van € 5.669.139,- aan historische winstneming is opgenomen. Voor 2019 zal een tussentijdse winstneming van € 612.811,- worden geboekt, dit is al in de boekwaarde verwerkt. Per 31 december 2019 wordt nog een grondopbrengst verwacht van ca. € 11,5 miljoen. Voor dit project is geen verliesvoorziening nodig.

In april 2013 is door de Gemeenteraad besloten een aantal uitgangspunten uit de grondexploitatie Sonniuspark te wijzigen. Met name betrof dit de vaste grondprijs per m2, de verkaveling / woningbouwprogramma, de indexcijfers en de fasering. Sindsdien zit de woningmarkt en ook het project Sonniuspark in de lift. In 2019 is de rente over de boekwaarde conform de rekensystematiek in het Besluit Begroting en Verantwoording omlaag bijgesteld naar 0,24%. De verdisconteringsvoet is vastgesteld op 2%. De grondverkopen lopen voorspoedig en de voorbereidingen voor enkele grote deelprojecten zoals de Ockhuizenweg en het Noordelijk Park zijn, met weliswaar enige vertraging, in volle gang. De verwachting is nog steeds dat de laatste opbrengsten in 2021/2022 geboekt zullen worden en de afsluiting van de exploitatie 2022/2023 plaatsvindt. Tevens is als gevolg van de verplichte winstneming inmiddels totaal een bedrag van ruim € 5,6 miljoen als winst genomen en zal voor 2019 nog een winst ten bedrage van € 612.811 worden geboekt . De verkopen in 2019 waren ca € 4 miljoen lager dan verwacht. De kosten vielen ca € 4,3 miljoen lager uit. Dit laatste heeft met name te maken met de uitgestelde uitvoering van de Ockhuizenweg en de herinrichting van het park. Deze deelprojecten zullen in 2020 worden uitgevoerd. Per 1.1.2020 bedraagt de Netto Contante Waarde ruim € 2,8 miljoen. In deze berekening is geen rekening gehouden met de mogelijke afdracht van vennootschapsbelasting en de winstneming van 2019.

De overeenkomst met ontwikkelaar Heijmans voor het laatste noordelijke cluster is in december 2019 getekend en deze opbrengsten zullen na notarieel transport in 2020 worden verantwoord. Met ontwikkelaar VOF Sonse Hout zijn de afrondende gesprekken gaande voor de ontwikkeling van kavels langs het ven en verspreid over de Bosrand. De ontwerpen zijn inmiddels goedgekeurd door supervisie zodat de overeenkomst kan worden getekend. Voor de kavels die beschikbaar zijn voor particuliere bebouwing zijn momenteel nog slechts 7 kavels beschikbaar. De overige kavels zijn óf verkocht (wachten op transport) óf zijn in optie genomen.

Het risico voor de fasering zit hem dus niet in een gebrek aan belangstelling maar in een gebrek aan aannemers. Een enkele particuliere kavelkoper heeft zijn contract al moeten ontbinden omdat hij geen aannemer kon vinden die - binnen een acceptabele termijn - de woning kon bouwen.

De nu geprognosticeerde kosten voor woonrijp maken, planontwikkelingskosten (POK), voorbereidings- en begeleidingskosten (VTU) lijken ruim binnen de prognoses blijven. 

Naast de grondverkoop maken de Ruimte voor Ruimte titels onderdeel uit van de grondexploitatie. Op dit moment lopen de gesprekken voor 2 bouwtitels. Qua prijsstelling volgt de gemeente de prijs van een bouwtitel bij de C.V. Ruimte voor Ruimte van de provincie (€ 151.250,-).

Sonniuspark is door de Provincie Noord-Brabant gekozen als project dat in aanmerking komt voor een investeringsbijdrage. Hiertoe is op 26 mei 2011 door de provincie, de woningbouwcorporatie en de gemeente een contract getekend waardoor een financiële achtervang (BIFN) wordt gecreëerd voor de niet verkochte woningen in Hoven Noord. In 2019 zijn de laatste 11 woningen verkocht aan een belegger en worden door deze in verhuur gehouden. De Stichting is daarom in 2019 geliquideerd (zie paragraaf Verbonden Partijen, onder Stichtingen).

De boekwaarde van Sonniuspark per 31.12.2019 bedraagt € 1.640.911. 

Met de liquidatie van de Gemeenschappelijke Regeling Industrieschap Ekkersrijt per 1-1-2013 en de daaruit voortvloeiende overname van gronden op het industrieterrein door de gemeente Son en Breugel, is per 1 januari 2013 een nieuw complex aangemaakt in de financiële administratie: het complex Ekkersrijt.
Niet alle van de Agglomeratie overgenomen gronden zijn in exploitatie genomen. Conform regionale afspraken zullen de gronden op Ekkersrijt Oost (ca. 8,1 ha in gedeelde eigendom met de gemeente Eindhoven) pas na 2020 in ontwikkeling worden genomen. Deze gronden hebben daarom geen gevolgen voor de begroting maar vormen een soort “stille reserve”.
In 2019 is het laatste perceel verkocht aan het bedrijf waarmee in 2013 een convenant was gesloten. De gerealiseerde opbrengst is ca € 17.000,- lager dan de geprognosticeerde opbrengst wegens afwijkende oppervlakte.
Tevens is voor de geplande storting van de gemeentelijke ROW bijdrage (Regionaal Ontwikkelfonds Werklocaties) ten bedrage van € 241.009,- een voorziening getroffen. Daarmee is het complex Ekkersrijt per 31.12.2019 afgesloten. Voor het verlies is een onttrekking uit de verliesvoorziening gedaan ten bedrage van € 506.600-, dat is ongeveer € 44.000,- lager dan geprognosticeerd.

De realisatie van dit project is door een rechterlijke uitspraak in 2008 stil komen te liggen. In 2013 is in principe overeenstemming bereikt met dezelfde ontwikkelaar voor de doorstart van de bouw. Sindsdien is gewerkt aan planontwikkeling. In 2019 heeft de ontwikkelaar een andere werkwijze voorgesteld. In plaats van volledige ontwikkeling voor rekening en risico van de projectontwikkelaar waarbij de gemeente uitsluitend een planologische taak heeft, is nu voorgesteld dat de gemeente bouwrijpe grond verkoopt aan de ontwikkelaar. De onderhandelingen over de hierbij behorende anterieure overeenkomst en de samenwerkingsovereenkomst lopen momenteel. Daarna zal een grondexploitatie worden opgesteld die naar verwachting in 2020 ter vaststelling aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. Van de in 2019 in totaal € 48.400,- geboekte kosten zijn € 39.000,- besteed aan de overeengekomen bouw van een muur als erfafscheiding met de naast gelegen woning. De overige € 9.000,- betreffen planontwikkelingskosten. 

Voor de uitvoeringsprogramma Breugel is door de gemeenteraad in december 2017 een grondexploitatie vastgesteld. Deze is gebaseerd op de toen geldende uitgangspunten die, zo blijkt uit keuzes schoollocaties die in 2019 zijn gemaakt, op veel punten zal worden bijgesteld. Zodra de nieuwe kaders uitgewerkt zijn, zal de grondexploitatie worden bijgesteld. Op dit moment is de boekwaarde per 31.12.2019 € 348.734,- en bedraagt het geprognosticeerde resultaat van deze grondexploitatie € 1.414.082,- negatief in 2022 met een netto contante waarde van € 1.332.521,- negatief per 1.1.2020. Dit geprognotiseerde verlies is opgenomen in de verliesvoorziening Grondbedrijf. Naar verwachting zal in 2020 een aangepaste grondexploitatie aan de gemeenteraad worden voorgelegd waarin de nieuwe keuzes zijn uitgewerkt.

Op 22 december 2016 is door de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2017-2020 vastgesteld. Daarin wordt ook ingegaan op het Reststrokenbeleid dat momenteel, als uitwerking van het Groenbeleidsplan, wordt uitgevoerd. In 2019 is ook veel aandacht besteed aan handhaving. Voor de verkoopbare gronden zal de bestemming in de betreffende bestemmingsplannen gewijzigd moeten worden. Met de voorbereidingen van dit (eerste) zogenaamde veegplan is eind 2019 een aanvang gemaakt en de uitvoering zal in 2020 worden afgerond. In 2020 zal naar verwachting een actuele Nota Grondbeleid ter besluitvorming worden voorgelegd.

Het BBV kent tegenwoordig een verplichte tussentijdse winstneming voor grondexploitaties waarbij een positief resultaat wordt verwacht. De gemeente moet dan winst nemen naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en de reeds gemaakte kosten (zogenaamde POC methode). Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij de jaarrekeningen 2017 en 2018 een winst genomen van € 5.669.139,- voor Sonniuspark. De gemeente moet jaarlijks bij de jaarrekening de tussentijdse winstneming herberekenen en - zo nodig - het eerder teveel aan tussentijdse winst genomen bedrag, terugboeken, dan wel extra winst nemen. Over 2019 zal ook voor Sonniuspark een extra winst worden genomen van € 612.811,- De overige complexen maken geen winst.